Преглед на DiversyFund: Инвестиране в многофамилни недвижими имоти

Що се отнася до недвижимите имоти, старата поговорка е „местоположение, местоположение, местоположение“.

С нарастването на платформите за инвестиране в недвижими имоти, сега е по -лесно да разнообразите портфолиото си географски.

Това, което е малко по -трудно да направите, е да го разнообразите в зависимост от класа на активите. С публично търгуваните АДСИЦ често получавате значително разпределение на търговски имоти-молове, складови бази, медицински паркове и т.н. Американската кула (NYSE: AMT), една от най -големите REIT, е концентрирана в търговски обекти (кули за мобилни телефони). Prologis (NYSE: PLD) притежава логистични съоръжения за улесняване на глобалната верига на доставки.

Ами ако искате да отидете на другия край? Жилищни?

Това е мястото, където фирма като DiversyFund влиза. Те са идентифицирали недостатъчно обслужвана ниша - многофамилни недвижими имоти.

Съдържание

1. Кой е DiversyFund?
2. Как работи DiversyFund?
1. Какво е предпочитано връщане?
2. Как да продадете акциите си
3. Такси за DiversyFund
insta stories
4. Данъци от DiversyFund
5. Рискове от DiversyFund
1. Инвестиционен цикъл с добавена стойност
2. Риск на местния пазар на недвижими имоти
3. Период на неликвидни инвестиции
4. Липса на диверсификация
6. DiversyFund vs. Събиране на средства
7. DiversyFund vs. RealtyMogul 
8. Кой трябва да инвестира с DiversyFund?
9. DiversyFund е за вас?
1. Високи инвестиционни такси
2. Предпочитано връщане
10. Плюсове и минуси на DiversyFund
1. Професионалисти
2. Против
11. Резюме

Кой е DiversyFund?

DiversyFund е основан през 2016 г. от Крейг Сесилио и Алън Луис, двама опитни инвеститори в недвижими имоти професионалисти и започнаха да предлагат инвестиционен тръст за недвижими имоти, след като бяха квалифицирани от SEC през ноември от 2018 г.

Те предлагат един фонд, техният Growth REIT, и той инвестира в многофамилни недвижими имоти (жилищни сгради) с размер най -малко сто единици в Съединените щати. Те имат за цел да получат вътрешна норма на възвръщаемост от 10% -20% с цикъл на добавена стойност от около пет години.

Стратегията не е нова. Аз лично инвестирах в частен REIT, който инвестира в жилищни комплекси със същата стратегия. С приключването на договорите за наем операторът ги обновява и начислява по -високи наеми на новите наематели. С преобръщането на комплекса имотът се подобрява, наемите се увеличават и стойността на инвестицията расте.

Те също са вертикално интегрирани, което означава, че правят всичко вътрешно. Това ще влезе в сила по -късно, когато говорим за такси.

Как работи DiversyFund?

DiversyFund е доста ясен - имате една възможност (Growth REIT). Няма избор, само един фонд, доста прост.

DiversyFund има минимум 500 долара акаунт и не е нужно да сте акредитиран инвеститор да инвестирате, тъй като ще инвестирате във фонд, а не в индивидуален имот.

Можете да инвестирате като физическо лице, съвместно, юридическо лице или чрез тръст. Като физическо лице трябва да сте навършили 18 години, да имате социалноосигурителен номер, легален адрес за пребиваване в САЩ и да сте гражданин на САЩ, постоянно пребиваващ или да имате валидна виза за САЩ. Доста стандартни неща.

Вашата възвръщаемост се основава на това кога имотите са продадени, което те очакват да бъде близо до края на 2023 г. Когато продадат имотите, ще получите основната си инвестиция плюс 7% предпочитана възвръщаемост. Тази възвръщаемост се изплаща преди компанията да спечели нещо. Останалите печалби (ако има такива) се изплащат по график. Инвеститорите получават 65% от печалбата, докато достигнат 12% годишна норма на възвръщаемост, след което останалата печалба се разделя 50/50 между инвеститорите и компанията.

Какво е предпочитано връщане?

Предпочитана възвръщаемост се отнася до реда, в който парите се разпределят на инвеститорите.

DiversyFund Growth REIT предлага предпочитана възвръщаемост на 7% от инвестирания капитал от оперативния паричен поток. Което означава, че първите платени пари са на инвеститорите, докато не получат 7% възвръщаемост.

След това инвеститорите могат да съберат 65% от останалия паричен поток, след като спонсорът на REIT събере догонваща вноска. Инвеститорите могат да печелят годишна възвръщаемост до 12%.

Въпреки че предпочитаната възвръщаемост не е гарантирана по време на лоша инвестиционна година, инвеститорите могат да изчисляват дългосрочния си инвестиционен доход.

Научете повече за DiversyFund

Как да продадете акциите си

Една разлика между АДСИЦ за недвижими имоти, финансирани с множество инвестиции, и АДСИЦ, публично търгувани, които търгуват на фондовия пазар, е ликвидността. Инвеститорите могат да търгуват публични АДСИЦ, като купуват днес и продават утре без санкция.

Изкупуването на вашите акции на DiversyFund обаче може да отнеме няколко години. Повечето инвеститори ще трябва да изчакат, докато управителят на фонда REIT реши да закрие фонда и да ликвидира акциите. Прогнозната дата на ликвидация е в края на 2023 г.

Възможно е също така инвеститорите да продадат своя дял по -рано, но продажбата не е гарантирана. Инвеститорите трябва да уведомят управителя на фонда за желанието си да продадат акции. Управителят на фонда има първото право на отказ. Инвеститорите могат също така да могат да прехвърлят акции на друг инвеститор.

Ако пазарът на многофамилни имоти се срине или много инвеститори искат да продадат, DiversyFund може да откаже да изкупи обратно акции. Поради отворения инвестиционен хоризонт е разумно да инвестирате само пари, от които нямате нужда, чак след няколко години.

Такси за DiversyFund

DiversyFund казва, че не ви таксува такси, което е вярно, но не и пълната картина. Те не начисляват такса за управление на фонда.

Винаги, когато участвате множество организации, таксите се оценяват на различни етапи. С недвижимите имоти имате различни организации като фонда, разработчика и спонсора. Както бихте очаквали, всеки трябва да бъде платен, така че фондът може да бъде таксуван от предприемача, управителя на имот и т.н. Тъй като DiversyFund е вертикално интегриран, фондът плаща „себе си“, в известен смисъл.

Фондът може да не начислява на инвеститорите такса за управление на фонда, но има месечни/годишни, както и такси, базирани на транзакции, които се заплащат от фонда. Така че косвено има такси (винаги има такси).

Ако прегледате Растеж REIT кръгъл, ще видите, че разделът за таксите е доста обширен. Тя включва такса за управление на активи, както и значителна такса за разработчици. Всеки месец се отделя малък процент за управление на плащанията.

Тези видове такси са често срещани. Въпросът е дали смятате, че те са твърде високи (или ниски) - това трябва да решите сами.

Данъци от DiversyFund

Тъй като сте инвестирани във фонд, получавате формуляр 1099-DIV в края на годината. Ако и кога ликвидират REIT, пак ще получите 1099, но ще се третира като капиталов прираст.

Това подчертава едно предимство на средствата спрямо. индивидуална собственост. Когато купих частичен дял от имот чрез RealtyShares (вече несъществуващ), станах командитен партньор в партньорство, което притежаваше имота. Всяка година получавах формуляр К-1. Само по себе си, не е голяма работа. Но това също означаваше, че трябва да подавам данъци в друга държава. Като жител на Мериленд обикновено не подавам данъчна декларация в Северна Каролина... докато не получа К-1 от партньорство със седалище в Северна Каролина. 🙂

Друг формуляр 1099-DIV не е голяма работа, той не променя начина, по който подавате данъците си.

Рискове от DiversyFund

Оценяването на инвестиционните рискове за всяка потенциална инвестиция е част от извършването на вашата проверка. Въпреки че можете да печелите пари с DiversyFund, тази платформа не е точно a нискорискова инвестиция.

Инвестиционен цикъл с добавена стойност

Възможно е да спечелите повече, като инвестирате с DiversyFund, отколкото подобни REITs, които можете да закупите чрез вашия онлайн брокер. Но вертикалната интеграция на техните услуги е малко тревожна.

Инвестиционният процес има няколко етапа:

1. Набиране на капитал: Отворен кръг за финансиране за събиране на капитал и закупуване на имоти
2. Придобиване: Купете подходящи инвестиционни имоти
3. Ремонт: Ремонтирайте и подобрете съществуващите имоти, за да добавите потенциална стойност
4. Оценка: Оставете време за увеличаване на стойността на имота след ремонт
5. Разположение: Продайте имоти и разпределете печалби на инвеститорите

Офертният циркуляр първоначално стартира Growth REIT като предложение за „сляп пул“ без съществуващи предимства или идентифицирани проекти. Сега има няколко представени проекта, които дават на инвеститорите представа в какво инвестира фондът.

Първоначално годишната възвръщаемост на инвестициите може да бъде по -ниска от очакваното поради първоначалните разходи за придобиване и ремонт. И все пак възвръщаемостта на инвестициите може да се увеличи, ако управителите на имоти могат да увеличат наема и в крайна сметка да продадат имот с печалба.

Разчитането на оценката на собствеността може да не е идеално, ако искате a постоянен доход от дивиденти. Инвеститорите могат да ги получат чрез месечните наемни плащания от наемателите. Също така може да бъде трудно да се оцени потенциалната обща възвръщаемост на инвестициите.

Тъй като минималният инвестиционен период е пет години, стойностите на имотите могат да бъдат малко трудни за предвиждане. Много може да се случи на местния пазар на недвижими имоти за половин десетилетие. Печалбата не е гаранция. Понякога подобряването на имот и чакането за продажба с печалба отнема повече време от очакваното или изобщо не се случва.

Научете повече за DiversyFund

Риск на местния пазар на недвижими имоти

Като клас активи, многофамилните недвижими имоти могат да бъдат голяма дългосрочна инвестиция за изграждане на богатство. Но има провали в инвестициите. DiversyFund възнаграждава инвеститорите с печалба, като издава дивиденти от месечен доход от наем и продава имоти с печалба.

Няколко фактора обаче могат да намалят стойностите на имотите:

• Промени в местната икономика и пазара на недвижими имоти
• Конкуренция от съществуващи имоти и ново строителство
• Промени в законите за зониране
• Пожари, наводнения и други жертви
• Неосигурени загуби

DiversyFund се стреми да намали риска, като инвестира в пазари със силен ръст на работните места, нарастващо население и проценти на свободни работни места под средното.

Превишаването на разходите, неочакваните ремонти и бъдещите заеми също могат да увеличат базата на инвестиционните разходи. Инвеститорите най -вероятно ще загубят пари, ако даден имот се продаде на загуба - или се провали.

За разлика от осигурените от FDIC спестовни сметки и депозитните сертификати, инвеститорите не могат да възстановят загубения си инвестиционен баланс.

Период на неликвидни инвестиции

DiversyFund Growth REIT е „публичен нетъргуван REIT“ без вторичен пазар. Не можете да продавате вашите акции на DiversyFund като акции и ETF, за да съберете бързо пари.

Има многогодишен инвестиционен период и DiversyFund ликвидира акциите, когато REIT ликвидира. Датата на ликвидация е безсрочна и инвеститорите могат или да реинвестират акциите в друго предлагане, или да осребрят.

Някои от първите инвеститори, закупили акции през 2018 г., когато стартира REIT, ще инвестират за около пет години. Настоящата планирана дата на ликвидация е в края на 2023 г.

Инвеститорите могат да предложат да продадат акциите си на мениджъра. Управителят обаче може да откаже да изкупи обратно акциите. Акциите, продадени шест месеца след датата на покупката, се продават за 90% от справедливата пазарна стойност. Прехвърлянето на акции на друг купувач е възможно при избрани обстоятелства.

Липса на диверсификация

The DiversyFund Growth REIT, предлагаща циркулярни гласове, че повечето от инвестиционните имоти вероятно ще бъдат на пазара в Южна Калифорния. Спонсорът е най -запознат с този местен пазар, който може да намали инвестиционния риск.

Въпреки това, Growth REIT може да не е добър вариант, когато не искате излагане на недвижими имоти в Калифорния. REITs с национално портфолио имат по -естествена диверсификация.

Научете повече за DiversyFund

DiversyFund vs. Събиране на средства

Най -близкият конкурент на DiversyFund е Събиране на средства, който предлага три нива на акаунт - Starter ($ 10 минимум), Core ($ 1,000 min), Advanced ($ 10,000 min) и Premium ($ 100,000 min).

Със Starter можете да влезете в eREIT.

С Core можете да изберете желаните от вас инвестиции (Балансирано инвестиране, Допълнителен доход, Дългосрочен растеж) и е включена автоматична инвестиция.

С напредването на плановете можете да започнете да добавяте отделни имоти, както и достъп до допълнителни средства.

Fundrise начислява 0,15% годишна инвестиционна консултантска такса (която може да бъде отменена при определени обстоятелства, например когато поканите друг инвеститор) и по същия начин е неликвидна.

Можете да прочетете нашите пълен преглед на Fundrise за още.

DiversyFund vs. RealtyMogul 

RealtyMogul е друга топ алтернатива на DiversyFund и може да бъде по -добър вариант за акредитирани инвеститори. Инвеститорът с висока нетна стойност може да инвестира в индивидуални предложения за „Частно разположение“ и 1031 борси. Инвестирането в подбрани предложения осигурява по -голям контрол в инвестиционния процес и може да има по -голям потенциален доход.

Неакредитираните инвеститори могат да инвестират в два различни АДСИЦ. Всеки REIT има минимална инвестиция от 5000 долара, но има различна инвестиционна стратегия.

MogulREIT I може да бъде по-склонен към риск и да се фокусира върху дългови предложения, за да печели месечни дивиденти от приходите от наеми в търговски недвижими имоти. Годишният доход от разпределение след такси е 6.0% APY.

MogulREIT II е подобен на DiversyFund Growth REIT, като инвестира в многофамилни имоти. Една разлика е, че портфолиото на RealtyMogul може да има по -широк национален отпечатък. Повечето от имотите са в южната и източната част на САЩ. Този REIT има годишна възвръщаемост от 4,5% и може да печели повече, когато имотите се продават с печалба.

Таксите за управление на активи могат да достигнат до 1,25% от стойността на собствения капитал. Тази текуща такса може да бъде по -висока от тази, която таксува DiversyFund. Но също така ще трябва да сравните другите непредвидени такси, като например разходите за придобиване или продажба на имоти.

Кой трябва да инвестира с DiversyFund?

Инвеститорите, които искат излагане на многофамилни недвижими имоти в Южна Калифорния с петгодишен инвестиционен хоризонт, трябва да обмислят DiversyFund. Възможно е да печелите годишна възвръщаемост, която да се конкурира с историческата средна годишна възвръщаемост на S&P 500.

DiversyFund не е безрисков, но доходът от инвестиции може да бъде по-малко променлив от инвестирането в акции на недвижими имоти. Инвестиционният минимум от 500 долара и възможността за неакредитирани инвеститори да инвестират улесняват всеки да инвестира директно в недвижими имоти.

DiversyFund е за вас?

Ако сте искали да инвестирате в многофамилни недвижими имоти, това е един от по -добрите варианти, които трябва да имате предвид. Тъй като те предлагат само една инвестиционна опция, въпросът е дали сте доволни от тяхната структура на таксите.

Високи инвестиционни такси

Когато го сравних с моята частна инвестиция, процентите на DiversyFund изглеждаха високи. Моята частна инвестиция начислява такса за управление на имот от 2%, но тя беше оценена от събраните наеми. Това е подобно на месечната такса, посочена в декларацията на SEC (макар че според моите четения, тази такса се оценява по капиталовата сметка на инвеститора). Това рецензията от Motley Fool не беше фен на DiversyFund поради ограничения им опит, по -високи от средните такси и няколко други елемента.

Предпочитано връщане

Една, по -малко очевидна област, в която Motley Fool се включи, беше тази на структурата за връщане. DiversyFund предлага 7% предпочитани и след това 65/35 разделяне на печалбите до 12% годишно. Има и догонване, чрез популяризиран интерес. Пъстър глупак каза, че 80/20 или 75/25 (без наваксване) е по -типично.

В моята частна сделка получих предпочитана възвръщаемост от 8% с разделяне 70/30 без догонване или стъпка надолу в разделянето въз основа на възвръщаемостта.

Като алтернатива, ако просто искате да влезете в недвижими имоти и не се продавате в многофамилни като клас активи, има много други начини за инвестиране в недвижими имоти. Можете да отидете с платформите за краудфандинг за недвижими имоти или да останете прости и да изберете публично търгуван REIT.

Научете повече за DiversyFund

DiversyFund Плюсове минуси

Резюме

DiversyFund улеснява инвеститорите да започнат да инвестират в многофамилни недвижими имоти. С минимум 500 долара инвестиция много инвеститори могат да си позволят да отворят малка позиция и да разнообразят портфолиото си. Ако искате да инвестирате алтернативни активи, DiversyFund може да бъде възнаграждаваща дългосрочна идея, ако се чувствате добре с АДСИЦ за недвижими имоти, финансирани от много хора.