Ами ако ви кажа, че има инвестиция с гарантирана от правителството норма на възвръщаемост?
Вероятно бихте казали - „Благодаря Джим, но аз не съм манекен и знам за депозитни сертификати и те са супер скучни.“ (те също са супер безопасни!)
Ако можете да прочетете заглавието на тази публикация, вероятно вече знаете отговора: данъчни залози (и те са обезпечени с недвижими имоти).
Научих за тези неща преди много години и дори присъствах на търг за данъчни залози. Не купих нищо, просто исках да попия опита. Преди близо десет години присъствах на търг за данъчни залози, известен също като продажба на данъци, който се проведе на стълбите на съдебната палата на окръг Хауърд.
Търгът се провежда само веднъж годишно тук, през май или юни, а този, на който присъствах, беше наистина неформален. Не съм сигурен какво ще правят с 2020 г., защото планираните вече са отменени. Мислех, че всичко, свързано с правителството и съдилищата, ще има някаква формалност. То се състоеше от буквално човек, който стоеше на стъпалата, държейки клипборда и крещейки залог, вземайки оферти и драскайки записи.
Хората, които се разхождаха, бяха също толкова неформални. Те знаеха какво искат, изчакаха да чуят номера на залога и направиха своите оферти. Някои хора бяха на телефони, други бяха със собствени клипбордове и имаше чувството, че всички се познават. Приличаше на войни за съхранение, но с домовете на хората.
Тръгнах си да мисля, че това е добър начин да инвестирам, но вероятно не за мен... но научих много.
Какво е инвестиране в данъчен залог?
Държавните и местните власти се нуждаят от данъците си и когато не им се плаща, те трябва да ги възстановят по друг начин. Имуществените данъци са основен поток от приходи за повечето местни власти. Ако собственик не успее да плати сметката за данък върху имуществото, местният окръг или град налага запор върху имота и търгува този залог на инвеститорите чрез търг за данъчен залог.
Тя може да варира, но повечето местни данъчни служби продават на търг данъчно право след две до пет години неплатени данъци. Точният период зависи от държавните закони.
Някои местни власти продават сертификати за данъчно задържане, където инвеститорите могат да платят дължимата сума на данъка. Правителството получава парите им, а инвеститорът може да събира лихви, тъй като собственикът на имота погасява просрочените данъци.
Собственикът на имота може да има до една година, за да изплати залога. След като погасят залога, вие излизате от инвестицията и те отново напълно притежават имота.
Ако собственикът изостане, ще трябва да възвърнете собствеността и да вземете пълното владение на имота. След това ще трябва да продадете къщата или да я превърнете в имот под наем, за да спечелите инвестиционен доход. В действителност това се случва рядко, повечето инвеститори получават лихвата, определена от общината.
Данъчен залог срещу Данъчен акт
Данъчният търг, на който присъствате, може да се продава данъчни залози и данъчни актове. Въпреки че тези два термина звучат еднакво, данъчните актове изискват от вас да закупите целия имот предварително.
Купуването на домове за възбрана по време на Голямата рецесия през 2008 г. за рехабилитация и обръщане с цел печалба е един пример за инвестиране на данъчни актове. Не всеки инвеститор има време или капитал да инвестира в данъчни актове.
Данъчните залози изискват само да инвестирате в неплатените данъци. Само необходимостта да се инвестират няколко хиляди долара и да не се ремонтира забранено жилище е по -осъществима за повечето.
Приблизително 30 щата нека градовете и окръзите търгуват данъчни залози.
Данъчните залози са подобни на банков заем за автомобилен заем или жилищна ипотека, тъй като това е дългово задължение. Собственикът не може да продаде или рефинансира имота, докато запорът не бъде освободен. В този случай те ви плащат размера на залога плюс лихвите.
Как можете да спечелите пари, инвестирайки в данъчни залози
Има два начина да печелите пари, като инвестирате в данъчни залози:
- Съберете прости лихвени плащания от собственика на имота
- Възбранете имота и го продайте или отдайте под наем
Всяка държава има различен таван на лихвените проценти за данъчни залози. Можете да очаквате да спечелите между 5% и 18% лихва върху размера на залога в повечето щати. Окръг Хауърд определя лихва от 18%. Реалният (действителният) лихвен процент, който можете да съберете, зависи от това доколко конкурентен е данъчният търг, защото всички наддават за залог.
Повечето търгове възлагат на инвеститора, който предлага най -ниския лихвен процент. Търгът започва с максималния лихвен процент и намалява с всяка нова оферта. Например началният лихвен процент може да бъде 18%, но печелившият лихвен процент може да бъде само 5%.
На теория по-малко рисковите имоти ще имат по-нисък лихвен процент, а по-рисковите имоти ще бъдат по-близо до по-високия лихвен процент. Това е подобно на взаимното кредитиране или инвестиране в търговски заеми.
Повечето инвестиции в данъчни залози не изискват от вас възбрана на имота, но това е възможно. Трябва да се съсредоточите преди всичко върху потенциалната възвръщаемост на инвестициите.
Инвестиране в данъчни залози: стъпка по стъпка
Инвестирането в данъчен залог изисква МНОГО проучване по две причини. Първо, предпочитате собственикът да изплати заема и печелите лихвата си. Второ, ако не го направите, искате да се уверите, че можете да продадете или отдадете имота под наем, ако трябва да възвърнете възбраната.
Най -доброто начално място може да бъде вашият местен пазар на недвижими имоти. Ще трябва да знаете информация като местоположението на висококачествени квартали и училищни квартали. Собствениците на висококачествени имоти също могат да изплатят данъчната си сметка.
Всеки град и окръг имат различни процедури за закупуване на данъчни залози, събиране на лихвени плащания и започване на възбрана. Въпреки че ще трябва да научите тънкостите на вашия инвестиционен пазар, процесът на инвестиране е подобен. Проучете това, защото не искате да се учите в движение.
Поискайте просрочен данъчен списък
Списъци с просрочени данъци се предлагат от повечето градски и окръжни събиратели на данъци или касиер. Тези списъци могат да ви кажат кои имоти са на търг.
В зависимост от това колко модерен е отделът, може да успеете да получите списъка по имейл. Повече остарели отдели сте накарали да получите листинг лично.
Трябва да проучите данъчния списък за тези подробности:
- Уличен адрес на имота
- Размер на дължимите данъци
- Брой години на просрочени данъци
Тези три фактора ви помагат да създадете списък с потенциални имоти.
За да избегнете конкуренцията, можете да опитате да се свържете със собственика на имота, за да видите дали те се интересуват от продажба. Тази тактика може да ви помогне да избегнете война за наддаване, ако в крайна сметка искате да закупите данъчния акт.
Може да успеете да намалите разходите си, ако неразработеният пакет има неплатени данъци - помислете земеделска земя.
Разработените имоти са склонни да имат по -високи стойности на имоти и могат да изискват задълбочени ремонти, ако в крайна сметка възвърнете възбраната.
Изследване на потенциални свойства
След като разберете кои имоти са на търг, направете своя списък с потенциални имоти в обхвата на покупката ви.
Карайте край имотите, за да видите какво е първото ви впечатление. Ако харесвате имота и околностите, помислете дали да направите оферта.
Преди търга изчислете най -ниската си оферта за лихвен процент. Не всяка война за наддаване си струва да спечелите, ако вашите пари могат да спечелят по -висока възвръщаемост някъде другаде.
Присъствайте на търг
Някои търгове изискват да присъствате лично, за да наддавате. Много места сега отиват на онлайн търгове, позволяващи на инвеститорите на дълги разстояния да участват в действието.
Всеки от двата търга може да бъде конкурентен. Трябва предварително да знаете границите на офертите си, за да избегнете прекаляване.
Печелившият участник в търга заплаща тези разходи предварително, за да купи данъчното задържане:
- Неплатени данъци
- Санкции
- Начислени лихви
Това са данъците и таксите, които собственикът на имота дължи на правителството. Така че това е минималната продажна цена.
Съберете плащане
Повечето щати изискват да изпратите известие до собственика на имота, че притежавате данъчното му право. Собственикът на имота ще ви плаща ежемесечно по време на периода на обратно изкупуване.
Повечето периоди на погасяване са поне една година, но могат да бъдат и по -дълги.
Ако собственикът не успее да погаси залога в рамките на законовия срок за обратно изкупуване, можете да започнете процеса на възбрана. Има специфични процедури и срокове, които трябва да следвате, за да изключите правилно. Не забравяйте да прегледате законите, ако данъчният ви залог се превърне в данъчна продажба.
Кой трябва да инвестира?
Данъчните залози могат да бъдат последователен начин за печелене на краткосрочен доход, без да разполагате с всичките си пари на фондовия пазар. Акредитирани инвеститорис опит за инвестиране в недвижими имоти също може да е подходящ.
Потенциалната възвръщаемост е между 12% и 18% в зависимост от лимита на държавата. Колко можете да спечелите зависи от това в коя държава инвестирате и колко ниско наддавате.
По отношение на времето и необходимия капитал, инвестирането в данъчни залози попада някъде между закупуването на индексен фонд за недвижими имоти (или краудфанд недвижими имоти) и обръщащи се къщи.
Кой не трябва да инвестира в данъчни залози?
Инвестирането в данъчен залог не е за тези, които искат простичък подход на инвестиране. Ще трябва да прекарате часове в проверка на потенциални имоти, да присъствате на търг и потенциално да забраните имота.
Данъчните залози не са мястото за паркиране пари, от които се нуждаете за три години. Данъчните залози обаче могат да бъдат вълнуващ начин за диверсификация на портфолиото ви, ако можете да поемете риска да имате капитал за средносрочен инвестиционен хоризонт.
Потенциални рискове от инвестиране на данъчни залози
Тази идея за инвестиране не е безрискова, тъй като собственикът на имота все още трябва да плати просрочените данъци. Вместо да ги плащате на правителството, вие сте на върха. Докато инвестирането в данъчни залози може да бъде по -малко рисковано от определяне на времето на фондовия пазар или търгувайки запаси от стотинки, трябва да извършите надлежна проверка.
Ето някои от рисковете, с които може да се сблъскате, които намаляват потенциалния ви доход.
Ниски лихвени проценти
Войната за наддаване означава, че може да не спечелите желана лихва. Инвестирането в данъчен залог изисква много усилия. Вашата потенциална възвръщаемост на инвестицията може да бъде подобна на други инвестиционни идеи, които изискват по -малко усилия.
Плащате допълнителни данъци и такси
Притежаването на данъчно задържане означава, че можете да носите отговорност за бъдещи неплатени данъци и санкции, ако собственикът не плати. Може дори да се наложи да платите наложени от града глоби за инциденти, като например не косене на тревата.
Собственикът на имот обявява фалит
Съдия може законно да намали лихвения процент за данъчното ви задържане, ако собственикът на имота обяви фалит. Мислете за този риск като за намаляване на доходността на вашия фаворит дивидентни акции.
Данъчните залози ще изтекат
Данъчните залози, които спечелите на търг, могат да изтекат след приключване на периода за обратно изкупуване. Ако не предприемете последващи действия след края на периода, можете да загубите възможността си да възстановите първоначалната си инвестиция.
Уверете се, че сте се запознали с местните правила за възбрана. Ще трябва да започнете процеса на възбрана до определен срок. Също така ще трябва да изпращате известия до собственика за пропуснатите плащания. Неправилното спазване на процедура може да попречи на усилията ви.
Имотът е безполезен
Продажбата на възбрана не е гарантиран начин за печелене на пари. Имотът може да не е лесен за продажба, ако структурата не е поддържана или е в лош квартал.
Освен това не знаете какви щети ще нанесе собственикът на имота при напускането му.
Може да успеете да инспектирате външната част на имота преди търга за продажба на данъци, но може да не успеете да надникнете в къщата, преди да забраните имота. Може да има многогодишна разлика от спечелването на офертата, докато не влезете в дома. Много може да се промени за това време.
Избягвайте квартали с високи проценти на възбрана или амортизиращи стойности на имоти. Избягването на тези рискове намалява шанса за закупуване на „подводен имот“, който има по -малка пазарна стойност от вашите инвестиционни разходи.
Инвестирането в данъчен залог може да бъде добра инвестиция, но може да изисква много работа. Това е една от причините да не го направя.
Друго нещо е, че наистина не ми харесва идеята да възбраня на някого и да го изгоня от дома им. Осъзнавам, че това се случва рядко, но не бих искал да го направя дори веднъж. Има и други, по -малко емоционално натоварени начини да си изкарвате прехраната.