Когато за пръв път се появиха платформи за кредитиране като Prosper и Lending Club, хората полудяха по тях. Това беше нов актив за инвестиране и хората ги анализираха, за да намерят предимство.
„Инвестирането“ в необезпечени лични заеми звучи рисковано, но тъй като е толкова ново, никой не знаеше колко точно е рисковано. Едва по -късно много от тези инвестиции ще бъдат достъпни само за акредитирани инвеститори с висока нетна стойност.
Анализаторите и актюерите на платформите се опитват да проектират лихви по подразбиране и съответно да определят цената на заемите... но никой не знае.
Малките инвестиционни минимуми, често $ 5 или $ 10, означаваха, че можете да разпределите инвестицията си върху множество заеми и да разпределите риска си. 100 долара в един заем на един кредитополучател са по -нестабилни от 5 кредита на 20 кредитополучатели.
Проблемът беше, че лихвите по подразбиране за тези заеми бяха само предположения. Личните заеми са изключително непостоянни. Помислете за това - ако нещата вървят на юг, ще си плащате ли
сметки за консумативи, сметка за кредитна карта, необезпечен заем от вашата банка или необезпечен заем на платформа за взаимно кредитиране? Отговорът е доста ясен.И когато тези предположения за процент по подразбиране не са точни и нещата излязат от релсите, както видяхме през 2007 и 2008 г. (Голяма рецесия), се случват лоши неща. Вместо 5% по подразбиране видяхте 10%+ по подразбиране.
За щастие не ми беше позволено да инвестирам в тези бележки като жител на Мериленд и пропуснах забавлението от повишаването на лихвите по подразбиране. В днешно време мога да инвестирам в инвестиции в недвижими имоти, финансирани с краудфан, и се надявам, че чрез разбиране на процентите по подразбиране мога да избегна тези потенциални загуби.
За съжаление, когато става въпрос за инвестиране в недвижими имоти, рискът от неизпълнение е (буквално) част от уравнението. Но това не винаги е най -забавната тема за разговор. Това има смисъл; в крайна сметка, кой иска да говори мрачно и обречено, когато печеленето на пари е истинската цел?
Моят опит с недвижими имоти, финансирани с много хора
За да поставим тази статия в контекст и да ви помогнем да ви информирам как съм мислил за риска от неизпълнение на задължения (което считам за най -значителния риск от тези сделки), исках накратко да споделя как съм участващи.
Що се отнася до това писане, аз съм ангажирал 15 000 долара за две сделки на RealtyShares (който оттогава е спрял да приема нови инвеститори и да прави нови сделки). С RealtyShares инвестирате в отделни имоти, а не средствата купуват имота. Не мога да говоря за спецификата на всяка сделка, тя е в противоречие с условията на услугата плюс не е супер уместна, но първата беше обикновена сделка с капитал с 5 -годишно задържане. Вторият все още е отворен, въпреки че се ангажирах със сделката.
Първата сделка имаше тримесечна парична доходност в съответствие с прогнозите, така че бях доволен от нея, а тримесечните актуализации бяха навременни и изчерпателни. Това е близо 160 000 квадратни фута. търговски площи (стрип мол е това, което бихме нарекли израстването в Ню Йорк) и те предоставят всички специфики, за които бих могъл да се сетя, включително пълен финансов отчет, баланс и паричен поток изявления. Чувствам се информиран.
Какво трябва да знаете за риска по подразбиране
Без правилно коригирани рискови профили може да се запознаете по -добре с концепцията за неизпълнение, отколкото бихте искали. Възползвайте се от тази възможност, за да научите повече за тънкостите на неизпълнението - и как да го избегнете.
Първо, какъв е процентът по подразбиране? Понякога наричан „кохортна лихва по подразбиране“, това е процентът на заемите, които кредиторите отписват като загуби след няколко пропуснати плащания. След като са отписани заемите, те обикновено се прехвърлят в агенция за събиране. В някои случаи може да се прилага лихва за забава и това е по -висок лихвен процент, наложен върху кредитополучател, който е пропуснал определена сума на плащанията.
Докато отделните фирми и фондове обикновено не публикуват своите проценти на неизпълнение, Федералният резерв съобщава, че през 2017 г. е имало a 0,74 % процент на просрочие при заеми за търговски недвижими имоти резервирани в американски банки. С други думи: един от всеки 135 кредита CRE, обработени от американски банки, е имал поне едно пропуснато плащане миналата година.
Защо кредитополучателите не изпълняват задълженията си? Има много причини. Това би могло да бъде толкова просто, колкото личните финансови проблеми-като например, че сте в главата си или сте с ливъридж. При търговските недвижими имоти на повечето кредитополучатели може да се вярва, че разполагат с ресурси за покриване на недостиг на пари в такива събития (както се вижда от процента на просрочие от 0,74 %).
Въпреки това, не искате да държите повече от справедливия си дял от тези 0,74% сделки. 🙂
За да избегнете това, трябва да извършите задълбочена проверка в спонсора за недвижими имоти, който ще контролира заемащия субект - и бюджета на проекта - преди да подпишете пунктираната линия.
Как да оценя риска по подразбиране?
Докато няма сигурен начин да предпазите портфолиото си от инвестиции в заеми, които ще завършат с неизпълнение, има няколко стъпки, които предпазливите инвеститори предприемат, за да се защитят. Първата и най -важна стъпка е извършването на задълбочена проверка.
Като отправна точка, ето няколко важни точки, които трябва да имате предвид:
- Спонсорство. Вярвам ли в този бизнес план и способността на спонсора да го изпълни умело? Спонсорът изпълнил ли е преди тази стратегия за този тип активи? Или на този пазар? Колко години опит има спонсорската група?
- Физически актив. Кога е построен имотът? Кога е бил последно ремонтиран? Кога за последно е бил сменен покривът, паркингът, асансьорът или механичната система? Каква е вероятността имотът да се нуждае от краткосрочни или дългосрочни капиталови разходи?
- Ливъридж. Ливъриджът може да варира от 50% заем до стабилизирана стойност (LTV) до 80% или повече. В някои случаи може дори да има смисъл да надхвърлите 80%. Но най -общо казано, многофамилните проекти трябва да бъдат на 80% или по -малко за старшия заем, а другите стабилизирани търговски активи трябва да са на 70% или по -малко. Прекомерният ливъридж може да доведе до просрочие, което може да доведе до неизпълнение, което може да доведе до възбрана.
- Условия на дълга. Подхваща ли спонсорът портфейла си по този проект? Отразяват ли условията на дълга ключовите силни и слаби страни на проекта и кредитополучателя? И подходящ ли е срокът на заема? Рискът от рефинансиране се увеличава значително, ако дългът падежира на омекотяващ пазар и стойността на имота е спаднала.
- Наематели. Ще приключите ли да държите чантата, ако наемателите ви се преместят или пренебрегнат да плащат наем поради конкурентни сили или други непредвидени тенденции?
- Скорост на ограничаване. Колко конкурентен е настоящият пазар? Дали лимитите (стойностите на имотите спрямо оперативния доход) виждат натиск нагоре, т.е. стойностите на имотите изглежда намаляват? Повишават ли се лихвените проценти? Доколко е обосновано предположението за лимита за излизане, т.е. целта на продажната цена? Има ли смисъл това предположение за изходна цена?
- Пазар и местоположение. Дали пазарният цикъл е благоприятен за вашия актив? Освен това, намира ли се той в под -пазар с положителни наеми, заетост, население, демографски данни и тенденции за растеж на работните места?
- Строителство. Има ли строителството, независимо дали ново строителство или подобрения с добавена стойност за съществуващ имот, потенциал да причини превишаване или забавяне на разходите? Ако да, как се намалява този риск?
- Лизинг. Спонсорът е разпределил достатъчно за маркетинг, подобряване на наемателите и/или лизингови комисионни резерви за отдаване под наем на имота?
Списъкът е замислен като въведение, речник на това, което да търсите, но не е изчерпателен. Всяка от тези теми би заслужила свой собствен пост!
Профили на риска по вид инвестиция
Като се има предвид това, което знаем за неизпълненията и процентите на неизпълнение, какви структурни рискове носи вашата инвестиция?
В днешно време има три основни начина за инвестиране в недвижими имоти:
- Краудфандинг - Където купувате малка част от сделка като чрез RealtyShares и други сайтове за недвижими имоти за краудфандинг.
- Инвестиране на фондове -Когато инвестирате в REITs (ETF или взаимни фондове) или чрез по-малки компании, подобни на REIT (много от неакредитирани сайтове за краудфандинг са структурирани по този начин)
- Директна собственост на имота - Където купувате собственост директно или чрез синдикати
Краудфандинг на частни акции в проекти за недвижими имоти позволява на отделните инвеститори да влагат пари в юридическо лице (LLC), което инвестира в проект за недвижими имоти или заема пари за този проект. Най -общо казано, сайтовете за краудфандинг предлагат по -ниски такси от повечето АДСИЦ. Също така, защото те са частни инвестиции, резултатите от инвестицията са относително по -малко свързани със S&P 500 и други ликвидни пазари показатели. Като такъв, той може да бъде атрактивен начин да разнообразите портфолиото си, както по географски пазар, така и по вид на инвестицията.
Фактът, че има само един имот, прикрепен към дадена инвестиция, означава, че няма какво да се върне, ако проектът се представи слабо. Това означава, че неплатежите представляват по -нисък рисков профил тук, тъй като имотът обезпечава заема, като по този начин действа като застраховка. Освен това търговете за възбрана са опция, ако спонсорът или собственикът на имот не изпълни задължението си.
Публично търгувани инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs) са професионално управлявани портфейли с разнообразни имоти; повечето средства инвестират в търговски, корпоративни или наемни активи. Въпреки че са относително лесни за търговия и излизане от тях, публично търгуваните REITs могат да включват повишен краткосрочен риск от променливост, тъй като тяхното представяне е относително по-корелирано с фондовия пазар. Ако излезете по време на рецесия (както много ще се изкушат да направят), връщането ви може да бъде повредено.
Инвестирането във фондове предлага различен рисков профил от директното инвестиране. Тъй като фондът е кошница от имоти и проекти, той често се занимава по -отблизо с кохортните проценти на неизпълнение и общите резултати на пазара. Но предлага по -малко контрол и персонализиране, тъй като инвеститорите не могат да избират в кои отделни проекти биха искали да инвестират. Въпреки това, тези видове инвестиции предлагат и ликвидност, което означава, че можете да търгувате с акциите си, след като сте закупили.
Директна собственост на имота е, когато притежавате отделни имоти изцяло, себе си. Ако се интересувате от този тип инвестиции, можете да очаквате да отделите значително време за инвестициите си в недвижими имоти и да бъдете много практически и ангажирани във всеки детайл на тези имоти. Вие имате пълен контрол и можете да бъдете толкова консервативни или рискови, колкото искате.
Този вид отговорност може да бъде привлекателна, но е важно да бъдете реалисти по отношение на факта, че когато става въпрос за притежаване на собственост без съмнение, основният риск сте вие. Прочетохте ли правилно пазара? Създадохте постижим бизнес план? Ще успеете ли да го видите?
Неприятностите при ежедневното управление на имоти са голяма причина, поради която много инвеститори предпочитат да използват времето и експертния опит на другите. Професионалните инвеститори в недвижими имоти на курирани пазари често посвещават цялата си кариера на изучаването на тънкостите на даден пазар. Пасивното инвестиране в недвижими имоти ви дава шанс да се възползвате от този професионален опит - докато работите ежедневно безпроблемно.
Как да се справим с неизпълнения по вид инвестиция
Какво се случва, когато по подразбиране има различни видове активи?
С недвижими имоти, финансирани с краудфан, вие инвестирате в сделка за облигации или капитал със спонсора. Ако нещата вървят по план, вие разчитате на платформата, за да поправите нещата (или както трябва възможно) и затова част от вашата надлежна проверка трябва да бъде в това как компанията планира да се справи с тези неизбежни ситуации.
С REITs фондът ще управлява различните стойности по подразбиране и ще се стреми да ви даде смесена възвръщаемост, която отговаря на вашите нужди. Те могат да обещаят 10% (като пример), но това може да включва сделки, при които те получават 15%, за да се противопоставят на онези сделки, които могат да изпаднат в неизпълнение (или да получат просрочени плащания и т.н.). За вас това е невидима част от инвестицията и се отразява само в възвръщаемостта на самия фонд.
С директната собственост на имот вие сте „спонсорът“ (за да използваме клаудфандингови условия), така че когато сте по подразбиране, това наистина зависи от вас, така че наистина не е в обхвата на тази публикация. 🙂
В крайна сметка, независимо дали сте толерантни към риска, не сте склонни към риск или някъде по спектъра, разнообразяването на портфолиото ви има потенциал да увеличи вашата възвръщаемост и недвижимите имоти са мощен начин да го направите.
С тези нови платформи за краудфандинг, все още е важно да се разбере, че рискът от неизпълнение е сериозно притеснение. Не се съблазнявайте от обещанията за двуцифрена възвръщаемост, защото не всяка сделка ще се получи. Знайте как ще се справят по подразбиране, защото те ще се случат и искате да знаете каквато и платформа да инвестирате, ще ви държи зад гърба и няма да се криете от тази рядка неизбежност.