Винаги съм чувал, че недвижимите имоти са пътят към богатството. Вероятно и вие имате.
За много американци това означава основното ви местожителство. Вие го купувате, правите ипотечните си плащания и тези „принудителни спестявания“ плюс оскъпяване на имота водят до капитал, който често представлява голям процент от нетната ви стойност.
За други това означава инвестиране в недвижими имоти извън дома ви. В някои случаи това означава да се включите сделки за синдикиране на недвижими имоти.
Синдикацията на недвижими имоти е начинът, по който редовните инвеститори, като мен, могат да се включат в сделки с недвижими имоти за милиони долари.
Всъщност по този начин се включих в закупуването на синдикирана компания за недвижими имоти на общност от 98 апартамента в Аризона за 8,15 милиона долара с прогнозна вътрешна норма на възвръщаемост (IRR) от 14-18%.
Ключът е да разберете как работи синдикирането на недвижими имоти, как да намерите синдикат, към който да се присъедините, и как да ги проверите, за да получите солидна възвръщаемост:
Съдържание
- Какво представлява синдикирането на недвижими имоти?
- Как са структурирани синдикатите за недвижими имоти?
- По какво се различават синдикатите от REIT?
- Пасивни ли са синдикирането на недвижими имоти?
- Как да намерите синдикат за недвижими имоти?
- Как краудфандингът се вписва в картината?
Какво представлява синдикирането на недвижими имоти?
Синдикат за недвижими имоти е, когато група от Инвеститори вложи пари в сделка с недвижим имот, събрана от a Спонсор.
Най -лесната аналогия е, ако вие и няколко приятели искате да пуснете пералня. Пералните са скъпи за стартиране, защото трябва да вземете сградата, да вземете цялото почистващо оборудване и т.н. Те обаче са сравнително лесни за управление в сравнение с други предприятия.
Така че вие и шепа приятели (инвеститори) събрахте малко пари, а друг приятел (спонсор) предлага място. Спонсорът получава заплата за управлението на пералнята, както би направил всеки оператор, и всеки получава част от печалбата.
При сделката с недвижими имоти е почти същото. Инвеститорите внасят пари за сделката, а спонсорът влага капитал в пот и често също част от собствените си пари. Инвеститорите често допринасят навсякъде от 80-95% от общия капитал, като спонсорът взима останалата част.
Как са структурирани синдикатите за недвижими имоти?
Те са структурирани като повечето други сделки с недвижими имоти - обикновено като дружество с ограничена отговорност (LLC), но понякога като ограничено партньорство (LP). В случай на LP, спонсорът е генералният партньор/мениджър, докато инвеститорите са командитни партньори или пасивни инвеститори.
Това означава, че вашата организация ще има оперативни споразумения (LLC) или споразумение за партньорство (LP) - ще искате да прочетете това внимателно защото те очертават как се изплащат разпределенията, как се установяват правата на глас, както и всички такси, които спонсорът получава преди разпределения. Всичко важно ще бъде записано в един от тези документи.
Сделките за синдикиране на недвижими имоти имат много различни структури. Например участвам в синдикална сделка, където „водопадът за разпределение“ е:
- Първо, членовете на клас А (инвеститорите) получават 8% от нашите вноски (предпочитана възвръщаемост);
- След това се разпределят 70% от останалите разпределяеми парични средства;
- Тогава членовете на клас B (спонсори) получават 30% от разпределяните парични средства.
От разпределимите парични средства инвеститорите ще получат 8% от капиталовите си инвестиции, преди спонсорите да получат дял от останалите. Това и много много повече са описани в Оперативното споразумение.
Има четири основни фактора за изследване при разпределение:
- Връщане на капитала на инвеститора - Как ще ви бъдат върнати парите. Често инвеститорите се връщат първо преди спонсорите.
- Предпочитано връщане - При дистрибуциите предпочитаната възвръщаемост е сумата, която първо ще бъде платена на инвеститорите. В горния случай предпочитаната възвръщаемост е 8%.
- Клауза за догонване -Ако е налице, спонсорът получава 100% от разпределението до клаузата за догонване, преди да пренесе лихвата. В горния случай няма договаряща клауза.
- „Пренасяни лихви“ - След като всичко е казано и направено, по този начин печалбата се разделя между инвеститорите и спонсора. В горния случай разделението е 70/30.
Има и такси, ето тези, на които трябва да внимавате (не е изчерпателен списък):
- Такса за придобиване - Това е таксата, платена за приключване на набирането на средства и включва намиране на сделката, организация и закупуване на имота.
- Такса за финансиране - Ако става въпрос за финансиране, това е таксата за получаване на заем за придобиване.
- Такса за управление - Ето колко се плаща на спонсора за управление на активите на компанията.
- Такса за управление на имот - Ето колко се плаща на спонсора за управление на имота.
- Такса за изхвърляне - Ето колко се плаща на спонсора, когато имотът се продава.
Това е просто улавяне на някои от широките ходове на всяка сделка - трябва да прегледате абонаментните документи и други правни документи, за да получите пълната картина. Важно е, защото всички тези такси се събират, особено когато говорите за суми пари, необходими за сделка с недвижими имоти за милиони долари.
По какво се различават синдикатите от REIT?
Инвестиционен тръст за недвижими имоти (REIT) е фонд, който инвестира в недвижими имоти. Някои REITs се търгуват публично, други (като Събиране на средства) не са.
Ако погледнете топ 10 на дяловете на Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), това е списък на публично търгувани компании (с изключение на #1, който е техен собствен фонд):
- Индексен фонд Vanguard Real Estate II (VRTPX) - институционален REIT на Vanguard, който държи подобен набор от компании
- American Tower Corp.
- Prologis Inc.
- Crown Castle International Corp.
- Equinix Inc.
- Публично хранилище
- Dgital Realty Trust Inc.
- Simon Property Group Inc.
- SBA Communications Corp.
- Welltower Inc.
Ако изследвате тези компании, имате голямо разнообразие от видове недвижими имоти. American Tower Corp притежава безжична и излъчваща комуникационна инфраструктура. Simon Property Group притежава търговски недвижими имоти и най -големият оператор на търговски центрове. Public Storage е оранжевата компания за обществено съхранение.
Това е диверсификация на недвижими имоти в една транзакция.
И ако погледнете процентите въз основа на типа недвижим имот, това е почти същото.
Виждате ли? По малко от всичко. Като инвеститор в недвижими имоти не можете да победите простотата.
Ето няколко ключови начина, по които синдикациите са различни от REIT:
Купувате единичен имот. С REIT може да инвестирате в различни имоти. При синдикирането на недвижими имоти обикновено купувате само един. Може да е голям, като апартаментен комплекс, но все пак е самостоятелен имот.
Трябва да сте акредитиран инвеститор за синдикиране на недвижими имоти. Синдикацията на недвижими имоти е наистина частно разположение (частна продажба на акции в LLC/LP, която ще държи имота) и това означава, че трябва да сте акредитиран инвеститор да участвате. REIT се търгува публично и няма такива ограничения.
Много по -високи минимални инвестиционни суми. Спонсорите не искат много инвеститори. Всъщност, за да останат в съответствие, те трябва да поддържат малките числа. Това означава, че минималните инвестиции често ще бъдат 25 000 долара или повече. Ако искате да съберете $ 2,5 милиона, тогава дори при $ 25 000 ще ви трябват сто инвеститори. Това са твърде много. Можете да закупите дял от Vanguard’s Real Estate ETF (VNQ) за по -малко от сто долара.
Това е частна непублична транзакция. Когато инвестирате, често се изисква да задържите до края. Ако искате да ликвидирате позицията си, ще трябва да проверите оперативното си споразумение, за да видите как се прави това. Не е толкова просто, колкото да натиснете „Продайте/Осребрете“ върху вашите акции в REIT. В тази връзка вашият капитал е заключен и по -неликвиден, отколкото с фонд.
Ако нещата тръгнат на юг, вие сте сами. Както всяка сделка, синдикациите се основават на доверие. Ако вашият спонсор иска да измами вас и другите инвеститори, като надуе разходите (и джобни или избягвайки техните задължения, не можете да направите много, освен ако не сте там всеки ден основа. По -малко вероятно е това да се случи с публично търгуваните компании в REIT.
Можете да получите по -добра възвръщаемост, но определено ще имате по -високи такси. REIT ETF на Vanguard (VNQ) таксува само 0,12%, безсилие, защото те са толкова голям фонд. Вероятно ще плащате повече при всяко обединение просто защото нямате икономии от мащаба. Въпреки това RET ETF на Vanguard има ~ 8,5% възвръщаемост от 2004 г. - надявам се, че можете да се справите по -добре.
Пасивни ли са синдикирането на недвижими имоти?
Пасивен приход е прекрасно.
За съжаление синдикатите на недвижими имоти изглеждат пасивни, но всъщност не са. Като инвеститор не е нужно да управлявате имота, но не можете да седнете, както бихте направили с REIT. Трябва да анализирате възможността, да направите надлежното си усърдие и да вземете решения.
Тъй като много от вашите яйца ще бъдат в тази една кошница, ще трябва да прегледате и финансовите отчети, като отчети за приходите и баланси, за да сте сигурни, че всичко все още работи в рамките на проекции. Трябва да направите това, защото не можете да сте сигурни, че някой друг е такъв.
Така че това е пасивно в смисъл, че не е нужно да намирате наематели, да събирате наем, да изгонвате наематели, които не плащат... но не е напълно пасивно.
Как да намерите синдикат за недвижими имоти?
Намирането на хора, които се нуждаят от финансиране за сключване на сделки с недвижими имоти, не е трудно - винаги ще има сделки с недвижими имоти и оператори, които се нуждаят от финансиране, но не могат да го получат за сделката си. Възможно е те да имат ограничен опит, да нямат обезпечение, сделката да е твърде малка за банка или други рискови фактори.
Най -лесният начин е да работите с платформа за краудфандинг, повече за това по -долу, но ако искате да ги избегнете... просто трябва да се срещнете с други инвеститори или оператори в недвижими имоти. Научих за двете синдикации, в които участвам, от уста на уста. Когато започнете да правите инвестиции, започвате да говорите с колеги инвеститори за това как са структурирани сделките, какво е типично и как да проверите условията. Те също ще започнат да ви предлагат сделки, за да получат второ мнение и така научавате за тях.
Нямах практически опит за инвестиране в недвижими имоти, преди да се занимавам с тези два синдиката за недвижими имоти, но разбрах да инвестирам. Знаех, че вътрешната норма на възвръщаемост, която ще трябва да бъде принудена от по -рискова, сравнително неликвидна сделка (в сравнение с фондовия пазар).
Как краудфандингът се вписва в картината?
Платформите за краудфандинг улесняват намирането на сделки за синдикиране. Ако платформа предлага инвестиция в отделни имоти, наистина търсите сделка за синдикиране.
Както в случая с всякакви частни инвестиции, най -голямото предизвикателство е потокът на сделки. За да намерите добри сделки, трябва да видите много сделки, да ги анализирате и да инвестирате само в тези, които отговарят на вашите критерии. Ако не виждате много сделки, може да се изкушите от сделки на ниско ниво, по-слаби оператори и други негативни проблеми, само за да бъдат инвестирани.
Сайтове за недвижими имоти, финансирани с много средства действа като магнит за сделки. Ако сте спонсор и нямате готов фонд инвеститори, може да е трудно да намерите инвеститори. Така сайтовете действат като магнит за спонсори и инвеститори, улеснявайки живота на всички, като същевременно се прави малка част (процент, когато сделката приключи плюс процент от разпределенията).
Преди краудфандинга беше по -трудно да се намерят сделки за синдикиране. Трябваше вече да познаваш инвеститори в недвижими имоти, да търсиш онлайн форуми или други групи и трябваше сам да направиш задължителната проверка без филтър.
Едно нещо, което ще научите много бързо, ако решите да инвестирате извън фондовия пазар, трябва да прецедите много лоши инвестиции. Поне с краудфандинга имате груб филтър, който се отървава от наистина лошите сделки, преди дори да ги видите. (и бих оспорил провал на RealtyShares показва трудно е да се направи това в мащаб)
Ако сте акредитиран инвеститор, който иска да намери отделни имоти, бих проверил сделките RealtyMogul и EquityMultiple.
Ако не сте или предпочитате фондове за недвижими имоти, финансирани с краудфан, погледни Недвижими имоти Могул или Събиране на средства. Със средства не е нужно да сте акредитиран инвеститор. Със средства дори не е нужно да правите надлежна проверка по отделни сделки. Можете да инвестирате в техните фондове, които често имат много специфични инвестиционни критерии, и просто да събирате разпределения. Ползата от фонд е, че получавате диверсификация в много имоти, вместо да бъдете подчинени на богатството на един -единствен.
Обмисляли ли сте синдикиране на недвижими имоти?