لماذا معدلات إعادة التمويل أعلى من أسعار قروض الشراء

انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل كبير خلال الصيف ، لدرجة أن قروض المنازل لم تكن أرخص من أي وقت مضى في معظم حياتنا البالغة. مع أسعار منخفضة تاريخية ، ربما كنت قد فكرت في الاستفادة منها ، إما عن طريق شراء منزل جديد أو إعادة تمويل الرهن العقاري الحالي الخاص بك.

الأرقام الأخيرة من فريدي ماك أظهر أن عمليات إعادة تمويل الرهن العقاري ارتفعت في الربع الأول من عام 2020 ، مع إعادة تمويل ما يقرب من 400 مليار دولار من قروض الإسكان الأولى. ومع ذلك ، كما اتضح ، فإن إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك قد يكون في الواقع أكثر تكلفة من شراء منزل جديد.

لقد فاجأنا هذا أيضًا - لماذا يكون هناك فرق على الاطلاق؟

لقد بحثنا في كيفية تحديد معدلات إعادة التمويل ومعدلات قروض شراء المنازل الجديدة ، ووجدنا عدة أسباب لهذا التفاوت في المعدل. علاوة على فارق الأسعار ، فإن إعادة تمويل الرهن العقاري يصعب التأهل لها ، بالنظر إلى الاقتصاد الحالي.

قبل التسرع في إعادة تمويل منزلك ، تابع القراءة لجمع المعلومات التي تحتاجها لاتخاذ القرار المالي المناسب لموقفك.

الآثار الوبائية على الإقراض المنزلي

تمامًا كما تعثرت معدلات الرهن العقاري ، قامت البنوك والمقرضون بتشديد الخناق على المقترضين بسبب COVID-19 ، مما يتطلب درجات ائتمانية أعلى ومبالغ دفعة أولى. على سبيل المثال ، رفعت شركة Chase الحد الأدنى من متطلبات درجة FICO لشراء المنازل وإعادة التمويل إلى 700 مع شرط دفعة أولى لا تقل عن 20٪.

كما أدت معدلات الفائدة المنخفضة إلى تحرك هائل لإعادة تمويل الرهن العقاري. وفقًا لتقرير Freddie Mac نفسه ، فإن 42 ٪ من مالكي المنازل الذين أعادوا تمويلهم فعلوا ذلك بمبلغ قرض أعلى حتى يتمكنوا من "صرف النقود".

لسوء الحظ ، قد يواجه أصحاب المنازل الذين يرغبون في إعادة التمويل نفس متطلبات القروض الصارمة مثل أولئك الذين يأخذون قرض شراء. معدلات إعادة تمويل الرهن العقاري هي أيضًا أعلى بشكل عام من معدلات شراء المنزل لعدد من الأسباب ، وكلها يمكن أن تجعل إعادة التمويل أقل جاذبية إلى حد كبير.

كيف يتم تسعير معدلات إعادة التمويل

على الرغم من أن بعض المقرضين قد لا يوضحون أن معدلات إعادة تمويلهم أعلى ، فإن البعض الآخر يجعل الأسعار المرتفعة لإعادة تمويل المنزل واضحة. عندما تتوجه إلى قسم الرهن العقاري على موقع Wells Fargo على الويب ، على سبيل المثال ، فإنه يسرد أسعار شراء المنازل وإعادة التمويل بشكل منفصل ، مع اختلاف 0.625 في معدلات قرض المنزل لمدة ثلاثين عامًا.

هناك بعض الأسباب التي تجعل البنوك الكبرى تفرض معدلات أعلى لإعادة التمويل ، بما في ذلك:

رسوم إعادة التمويل المضافة

في أغسطس من عام 2020 ، أعلنت فاني ماي وفريدي ماك أنهما كانا يطبقان رسومًا بنسبة 0.5٪ على إعادة تمويل الرهون العقارية بدءًا من 1 سبتمبر. سيتم تقييم هذه الرسوم على عمليات إعادة التمويل النقدي وعدم إعادة التمويل النقدي. بحسب فريدي ماك، تم تقديم الرسوم الجديدة "كنتيجة لإدارة المخاطر والتنبؤ بالخسائر التي عجلت بها حالة عدم اليقين الاقتصادي والسوق المتعلقة بـ COVID-19."

من خلال جعل إعادة التمويل أكثر تكلفة ، يمكن للمقرضين تقليص عدد قروض إعادة التمويل التي يتعين عليهم معالجتها ، مما يمنحهم مزيدًا من الوقت للتركيز على قروض الشراء والأعمال الأخرى.

المقرضون يقيدون حجم التطبيق الجديد

كان الطلب على إعادة تمويل الرهن العقاري مرتفعًا لدرجة أن بعض المقرضين غير قادرين على التعامل مع جميع الطلبات. يحجم العديد من المقرضين عن إضافة المزيد من الموظفين للتعامل مع طفرة لن تدوم إلى الأبد عدد طلبات إعادة التمويل التي يقومون بمعالجتها ، أو تحديد شروط إضافية تحد من عدد القروض التي قد تقوم بذلك مؤهل.

لاحظ أيضًا أن بعض المقرضين يعطون الأولوية لقروض الشراء الجديدة على طلبات إعادة تمويل الرهن العقاري نظرًا لأن مشتري المنازل الجدد لديهم مواعيد نهائية للوفاء بها. مع انتعاش سوق الإسكان أيضًا في أجزاء كثيرة من البلاد ، لا يستطيع العديد من البنوك والمقرضين الكبار مواكبة ذلك.

تكلفة أقفال سعر المال

بشكل عام ، فإن تأمين سعر قروض إعادة التمويل يكلف المقرضين أكثر عند مقارنته بقروض الشراء. وهذا يترك المقرضين غير مهتمين بتخصيص الموارد للطفرة الأخيرة في طلبات إعادة تمويل الرهن العقاري.

هذا صحيح بشكل خاص لأن العديد من جهات إعادة التمويل قد تقيد سعرًا مع مزود واحد ولكنهم يغيرون المقرضين ويغلقون السعر مرة أخرى إذا انخفضت أسعار الفائدة. فالمقرضون موجودون لجني الأرباح ، بعد كل شيء ، ومن المنطقي أنهم سيقضون وقتهم على القروض التي توفر أكبر عائد.

متطلبات أكثر صرامة بسبب COVID-19

بحسب ال معهد بروكينغزو Fannie Mae و Freddie Mac يطلبان من المقرضين التأكد من أن أي اضطراب في عمل المقترض أو دخله بسبب COVID-19 لن يؤثر على قدرتهم على سداد قرضهم.

يقوم العديد من المقرضين أيضًا بزيادة الحد الأدنى من درجة الائتمان التي يجب أن يتمتع بها المقترضون مع جعل المتطلبات الأخرى أكثر صعوبة للوفاء بها. على سبيل المثال ، قام بنك الولايات المتحدة بزيادة الحد الأدنى لمتطلبات درجة الائتمان الخاصة به إلى 680 لعملاء الرهن العقاري ، كما قام بتطبيق حد أقصى لنسبة الدين إلى الدخل بنسبة 50 بالمائة.

يمكن أن يؤدي هذا المزيج من العوامل إلى صعوبة توفير أكبر قدر من المال من خلال إعادة التمويل ، أو حتى العثور على مُقرض يرغب في معالجة طلبك. مع وضع ذلك في الاعتبار ، قم بإجراء العمليات الحسابية ومعرفة ما إذا كانت إعادة التمويل مناسبة لموقفك قبل الاتصال بمقرض الرهن العقاري.

كيف يتم تسعير معدلات شراء الرهن العقاري

يتم تسعير معدلات شراء الرهن العقاري باستخدام طريقة مماثلة لمعدلات إعادة التمويل. عندما تتقدم بطلب للحصول على رهن عقاري ، ينظر المُقرض إلى عوامل مثل درجة الائتمان الخاصة بك ، ودخلك ، والدفعة الأولى ، والديون الأخرى لتحديد أهليتك.

يلعب الاقتصاد الكلي أيضًا دورًا كبيرًا في معدلات الرهن العقاري لقروض المنازل ، بما في ذلك قروض الشراء وقروض إعادة التمويل. تميل معدلات الرهن العقاري إلى الارتفاع خلال فترات النمو الاقتصادي السريع ، وتميل إلى الانخفاض خلال فترات تباطؤ النمو الاقتصادي. وفي الوقت نفسه ، يمكن أن يلعب التضخم دورًا أيضًا. تساهم مستويات التضخم المنخفضة في خفض أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري والمنتجات المالية الأخرى.

يمكن لمقرضي الرهن العقاري أيضًا تسعير قروضهم بناءً على حجم الأعمال التي يقومون بها ، وما إذا كان لديهم القدرة على معالجة المزيد من القروض. قد يخفضون المعدلات لحشد الأعمال التجارية أو رفع الأسعار عندما تكون في أو تقترب من طاقتها. هذا جزء من سبب اختلاف الأسعار بين المقرضين ، ولماذا من المنطقي دائمًا التسوق للحصول على قرض لشراء منزل.

يعتقد الكثير من الناس أن الاحتياطي الفيدرالي يحدد معدلات الرهن العقاري ، لكن هذا ليس صحيحًا تمامًا. يحدد الاحتياطي الفيدرالي معدل الأموال الفيدرالية ، والذي يستخدمه المقرضون لضمان وفائهم بمتطلبات الاحتياطي النقدي الإلزامي. عندما يرفع الاحتياطي الفيدرالي هذا المعدل ، يتعين على البنوك دفع المزيد للاقتراض من بعضها البعض ، وغالبًا ما يتم نقل هذه التكاليف إلى المستهلكين. وبالمثل ، يمكن أن تنخفض التكاليف عندما يخفض الاحتياطي الفيدرالي سعر الأموال الفيدرالية ، مما قد يعني انخفاض التكاليف وأسعار الفائدة للمقترضين.

الخط السفلي

يمكن لإعادة تمويل الرهن العقاري الحالي الخاص بك أن يكون منطقيًا تمامًا من حيث مدخرات الفائدة ، ولكن لا تستبعد شراء منزل جديد بدلاً من ذلك. يمكن أن يساعدك شراء منزل جديد في توفير المال على الفائدة و احصل على المساحة والميزات التي تريدها حقًا.

تذكر أن هناك خطوات يمكنك اتخاذها لتصبح مقترضًا أكثر جاذبية سواء اخترت إعادة التمويل أو الاستثمار في مكان جديد. لا يمكنك التحكم في الاقتصاد أو الاحتياطي الفيدرالي ، لكنك تتحكم في شؤونك المالية الشخصية.

إن تحسين درجة الائتمان الخاصة بك على الفور ، وسداد الديون لخفض نسبة الدين إلى الدخل ما هي إلا بضع استراتيجيات للبدء. وإذا كنت تخطط لشراء منزل جديد ، فتأكد من توفير دفعة أولى كبيرة. تساعدك هذه الخطوات على تحسين فرصك في الحصول على أفضل الأسعار والشروط سواء اخترت الانتقال أو البقاء في المنزل الذي لديك.