كيفية الحصول على الموافقة على قرض السكن

إذا لم تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري من قبل ، فقد تندهش عندما تعلم أنها عملية أكثر تعقيدًا من ، على سبيل المثال ، التقدم بطلب للحصول على بطاقة ائتمان أو حتى قرض سيارة. من تقديم الطلب إلى الإغلاق ، يمكن أن تستغرق العملية 30 يومًا أو أكثر.

هذا هو سبب أهمية الحصول على الموافقة على قرض السكن ، خاصة إذا كنت تتطلع لشراء منزل جديد. تلك الموافقة - المعروفة باسم أ الموافقة المسبقة - ستعمل على تحسين فرص الحصول على المنزل الذي تريده بشكل كبير عندما تريده. في الواقع ، لن يفكر العديد من وكلاء العقارات وبائعي المنازل حتى في عرض العقد بدون خطاب الموافقة المسبقة.

الموافقة المسبقة مقابل. التأهيل المسبق

هذه منطقة بها بعض الالتباس بالنسبة لمقدمي طلبات الحصول على قروض لشراء منزل. تُستخدم الموافقة المسبقة والتأهيل المسبق في بعض الأحيان بالتبادل ، مما قد يجعل المستهلك يعتقد أنهما مجرد اسمين لنفس العملية. إنه ليس كذلك.

التأهيل المسبق

التأهيل المسبق هو المكان الذي تتصل فيه بمقرض الرهن العقاري ، أو تقدم معلومات على موقعه على الإنترنت ، في الغالب كوسيلة للحصول على عرض أسعار للقرض. ستقدم معلومات عامة ، بما في ذلك دخلك ، ودرجة الائتمان المقدرة ، والديون ، ودفع المنزل الحالي. ستقدم أيضًا مبلغ القرض المطلوب. إذا كان التأهيل المسبق عبارة عن عملية شراء ، فستحتاج أيضًا إلى تقديم سعر شراء المنزل ومبلغ الدفعة المقدمة المتوقعة.

بناءً على هذه المعلومات ، سيحدد المُقرض ما إذا كنت مؤهلاً لمبلغ القرض الذي تطلبه.

ومع ذلك، التأهيل المسبق غير ملزم للمقرض!

أكثر من أي شيء آخر ، فإن التأهيل المسبق هو مجرد تقدير موجز لمبلغ القرض الذي تريده قد مؤهل للحصول عليها والمعدل التقريبي الذي يمكن أن تتوقع دفعه.

ولكن نظرًا لأنه لم يتم التحقق من أي من المعلومات التي تقدمها من قبل المُقرض ، فإن التأهيل المسبق يعتمد بالكامل على إقراراتك. ولا ينبغي أبدًا تفسيره على أنه ضمان للموافقة النهائية من قبل المُقرض. لهذا السبب ، لا يتم تلقي خطابات التأهيل المسبق بشكل جيد من قبل وكلاء العقارات وبائعي العقارات.

الموافقة المسبقة

تعمل الموافقة المسبقة إلى حد كبير بنفس طريقة التأهيل المسبق ، باستثناء أنها تمثل موافقة المُقرض على مبلغ القرض الذي تتقدم بطلب للحصول عليه.

أثناء عملية طلب الموافقة المسبقة ، ستقدم معلومات مماثلة كما تفعل للتأهل المسبق. ولكن سيُطلب منك تقديم وثائق تتعلق بوظيفتك ودخلك وأصولك وحتى ديون معينة.

سيقوم المُقرض بعد ذلك بإجراء مراجعة الاكتتاب الرسمية لطلبك والوثائق الداعمة ، وإصدار موافقة مسبقة. ستخضع الموافقة لاختيار عقار للشراء ، وعقد بيع على نفسه ، وأي شروط إغلاق مألوفة.

في الأساس ، تعني الموافقة المسبقة أن المُقرض قد وافق عليك للحصول على القرض المطلوب بناءً على وظيفتك ودخلك ومعلومات الأصول. سيقومون أيضًا بسحب تقرير ائتمان كامل ودرجة ائتمان. سيسمح لك بعض المقرضين بتثبيت سعر الفائدة لعدد معين من الأيام أثناء البحث عن منزل. إذا كانت إعادة تمويل ، فيمكنك الإغلاق بعد وقت قصير من إصدار الموافقة المسبقة.

إن الطبيعة الرسمية للموافقة المسبقة هي السبب في ترحيب كل من وكلاء العقارات وبائعي العقارات بخطابات الموافقة المسبقة.

كيفية الحصول على الموافقة المسبقة لقرض المنزل

يبدأ الحصول على الموافقة المسبقة للحصول على قرض سكني باختيار المقرض. على الرغم من أنك في مرحلة الموافقة المسبقة فقط ، يجب أن تتأكد من التقدم مع شركة من المحتمل جدًا أن تحصل منها على قرضك النهائي. هذا لأنه بمجرد حصولك على موافقة مسبقة ، تتحرك عملية شراء المنزل أو إعادة تمويله بسرعة كبيرة. من الناحية المثالية ، ستحتاج إلى الحصول على موافقة مسبقة ، واختيار منزل (أو إعادة تمويل منزلك الحالي) في أسرع وقت ممكن.

من أين تحصل على الموافقة المسبقة على قرض المنزل

أربعة من أهم مصادر قروض الإسكان في الصناعة هي Quicken Loans و Rocket Mortgage و Veterans United و Credible - لكن كل منها لسبب مختلف.

تسريع القروض هو أكبر مقرض للرهن العقاري بالتجزئة في البلاد ويوفر معظم أنواع القروض. ومع ذلك ، يتم تقديم قروض Quicken في المقام الأول من خلال الرهن الصاروخي. هذه هي النسخة الإلكترونية من Quicken Loans ، على الرغم من أنها نفس الشركة.

تشتهر Rocket Mortgage بالموافقات السريعة والعملية عبر الإنترنت بالكامل حيث يمكنك تحميل أي وثائق مطلوبة لتسريع العملية. علاوة على ذلك ، يمكنهم في كثير من الأحيان الحصول على التحقق من الوظائف والأصول مباشرة مع أصحاب العمل والمؤسسات ، مما يقلل الحاجة من جانبك إلى تقديم أي مستندات على الإطلاق.

قدامى المحاربين المتحدة تقود مقرضي الرهن العقاري في البلاد ، حيث تقدم قروضًا أكثر من أي شركة أخرى. هذا يرجع إلى حد كبير إلى أنها شركة صديقة للمخضرمين للغاية. يوظفون أعضاء كبار سابقين مجندين من كل فرع من فروع الجيش الأمريكي في وظائف استشارية لـ تأكد من أن برامج القروض الخاصة بهم ستوفر أفضل منتج للمحاربين القدامى والعسكريين في الخدمة الفعلية شؤون الموظفين.

إذا كنت تشتري منزلًا ، فيمكنك أيضًا العمل مع Veterans United Realty ، وهي شبكة من وكلاء العقارات المتخصصين في العمل مع المحاربين القدامى. إنهم على دراية جيدة بالفروق الدقيقة لعملية الرهن العقاري VA.

المصداقية هي مصدر جيد للحصول على قرض لشراء منزل إذا كنت تتسوق في الغالب لشراء أحد المقرضين. ذلك لأن Credible عبارة عن سوق لقروض المنزل عبر الإنترنت ، حيث سيحصل لك تطبيق واحد على عروض أسعار من جهات إقراض متعددة. يمكنك اختيار البرنامج والمقرض الذي يبدو أفضل بالنسبة لك ، ثم تقديم طلب مباشرة مع هذا المُقرض. سيوفر لك ذلك الوقت والجهد في التسوق للمقرضين على مواقع الويب الفردية.

الموافقة على قرض السكن / عملية الموافقة المسبقة

أثناء الموافقة على قرض السكن أو عملية الموافقة المسبقة ، سيبحث المُقرض في أربع فئات مالية شخصية: التوظيف والدخل والائتمان والأصول.

توظيف

ما الذي سيبحث عنه المُقرض:

سيبحث المُقرض في التحقق من تاريخ التوظيف لمدة عامين على الأقل ، على الرغم من أنه سيتم إجراء استثناءات للخريجين الجدد للأعضاء المسرحين من الجيش. على الرغم من أن التوظيف يجب أن يكون مستمرًا ، إلا أن المقرضين سيقبلون تغيير الوظائف طالما ظل الدخل كما هو أو في ازدياد. فترات البطالة القصيرة مقبولة أيضًا على أساس كل حالة على حدة.

وينطبق الشيء نفسه إذا كنت تعمل لحسابك الخاص. ستحتاج إلى العمل في مجال الأعمال لمدة لا تقل عن عامين ، مع تاريخ من الأرباح المستقرة أو المتزايدة.

ما الوثائق التي قد تحتاج إلى تقديمها:

يرسل المُقرض عادةً إلى صاحب العمل ما يُعرف بـ التحقق من العمل طلب أو إجراء تحقق شفهي مباشرة من صاحب العمل. سيطلبون تاريخ تعيينك ، ومنصبك ، ومستوى دخلك ، واحتمالية استمرار العمل.

إذا كنت تعمل لحسابك الخاص ، فيجوز للمُقرض أن يطلب إما رخصة تجارية أو خطابًا من CPA أو من مُعِد الضرائب يؤكد أنك كنت تمارس نشاطًا تجاريًا لمدة عامين على الأقل. إذا كنت تعمل لحسابك الخاص لمدة تقل عن عامين ، فقد لا يقبل المُقرض دخلك. قد يكون هناك استثناء إذا كنت تمارس نشاطًا تجاريًا لمدة تزيد عن عام ، وكنت تعمل في نفس النشاط التجاري الذي كنت تعمل فيه عندما كنت تشغل وظيفة.

دخل

ما الذي سيبحث عنه المُقرض:

سيبحث المُقرض عن مستوى دخلك الذي يمكن التحقق منه ، واستقرار الدخل ، ثم يحدد ما إذا كان سيكون الدخل كافيًا لدعم القرض المطلوب ، بالإضافة إلى أي ديون متكررة أخرى لك يملك.

يتم تحديد كفاية الدخل من قبل الخاص بك نسبة الدين إلى الدخل، المعروف باسم DTI. نسب DTI الأساسية المسموح بها هي 28/36 - يجب ألا يتجاوز مبلغ دفعة المنزل الجديد 28٪ من دخلك الشهري المستقر ، بينما مبلغ مدفوعات المنزل الجديد زائد يجب ألا تتجاوز الديون الأخرى المتكررة 36٪.

ومع ذلك ، سوف يتجاوز المقرضون هذه النسب في كثير من الأحيان إذا كان لديك عوامل تعويض قوية. وتشمل هذه ائتمانًا ممتازًا ، أو دفعة أولى لا تقل عن 20٪ ، أو دخل إضافي غير مستخدم للتأهل للحصول على القرض ، أو مبلغ كبير من الأصول بعد الإغلاق.

ستتألف دفعة منزلك الجديد من رأس المال والفائدة على القرض الجديد ، والمخصصات الشهرية للضرائب العقارية ، والتأمين على المنزل ، تأمين الرهن العقاري الخاص (إذا لزم الأمر) ، ومستحقات رابطة أصحاب المنزل (إذا لزم الأمر).

ستشمل الديون المتكررة الأخرى المدفوعات الشهرية لبطاقات الائتمان وقروض السيارات وقروض الطلاب وإعالة الطفل أو النفقة.

ما الوثائق التي قد تحتاج إلى تقديمها:

تتضمن المستندات الأكثر شيوعًا المطلوبة للدخل أحدث كعب راتبك ، W-2s لآخر واحد أو اثنين سنوات ، وإقرارات ضريبية مكتملة بالكامل إذا كان لديك دخل غير راتب ، مثل العمولات أو المكافآت أو العقارات المؤجرة الإيرادات.

إذا كنت تعمل لحسابك الخاص ، فتوقع تقديم إقرارات ضريبية كاملة على الدخل لآخر عامين. إذا كان قد مضى أكثر من ثلاثة أشهر على العام الجديد ، فقد يطلب المُقرض بيان أرباح وخسائر حتى تاريخه ، على الرغم من أن هذا أصبح نادرًا في السنوات الأخيرة.

ائتمان

ما الذي سيبحث عنه المُقرض:

سوف يرغب المُقرض في معرفة أن لديك ائتمانًا مقبولاً. يتم تحديد هذا بشكل عام من خلال درجة الائتمان الخاصة بك. في الرهون العقارية التقليدية ، سيُطلب منك الحصول على درجة ائتمان لا تقل عن 620. ومع ذلك ، الرهون العقارية قروض إدارة الإسكان الفدرالية تقبل درجات الائتمان منخفضة تصل إلى 580. إذا كنت تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ضخم (عادةً ما يكون مبلغ القرض يزيد عن 548،250 دولار) ، الحد الأدنى لدرجة الائتمان سيكون على الأقل 680 ويمكن أن يكون أعلى من ذلك بكثير.

باستخدام الرهن العقاري التقليدي كمثال ، فإن حاسبة توفير قرض myFICO.com يوضح الفرق في السعر الذي ستدفعه بناءً على درجات الائتمان المختلفة.

لاحظ أنه بدرجة ائتمان تبلغ 760 أو أعلى ، فإن معدل الفائدة هو 2.571٪ ، ولكنه يصل إلى 4.16٪ ، مع درجة ائتمان أقل من 640. يمكن أن يحدث هذا فرقًا في دفعتك الشهرية البالغة 220 دولارًا. هذا يجعل حجة قوية لفعل كل ما هو ممكن تحسين درجة الائتمان الخاصة بك قبل التقدم بطلب للحصول على قرض سكني.

ولكن يجب أن تعلم أن درجة الائتمان وحدها ليست هي الأساس الوحيد لتحديد الموافقة على القرض. ينظر المقرضون أيضًا إلى جودة الائتمان ، والتي تشمل إدخالات تقارير الائتمان الرئيسية المهينة ، مثل الإفلاس وحبس الرهن.

إذا كان لديك إفلاس ، فسيتعين عليك عمومًا الانتظار على الأقل من 2 إلى 4 سنوات بعد الخروج من المستشفى للتقدم بطلب للحصول على قرض. تتطلب عمليات حبس الرهن سبع سنوات على الأقل. ومع ذلك ، سيتم تقليل فترات الانتظار إذا كان أي من الحالتين ناتجًا عن ظروف مخففة ، على الرغم من أنه قد يتم تطبيق حدود اقتراض إضافية.

ما الوثائق التي قد تحتاج إلى تقديمها:

عندما تقدم اسمك وعنوانك ورقم الضمان الاجتماعي في التطبيق ، سيستخدم المُقرض هذه المعلومات لتشغيل تقرير ائتماني عنك وأي مقترض آخر يتقدم بطلب للحصول على القرض. لا يتعين عليك تقديم تقرير ائتماني بنفسك ، ولا ينبغي عليك ذلك.

قد يطلب المُقرض معلومات إضافية إذا كانت هناك أية مخاوف بشأن ائتمانك. على سبيل المثال ، توقع تقديم شرح كامل للمعلومات المهينة الرئيسية ، مثل الإفلاس أو حبس الرهن أو الخصومات الكبيرة أو المدفوعات المتأخرة لمدة 60 يومًا أو أكثر. قد يطلب المُقرض أيضًا وثائق تدعم تفسيرك.

خذ كلاً من طلبات الشرح والتوثيق على محمل الجد. إذا طلب المُقرض ذلك ، فإنهم يبحثون عن مبرر للموافقة على قرضك - وليس لرفضك.

الأصول

ما الذي سيبحث عنه المُقرض:

لا يجوز للمقرض أن يطلب إثبات الأصول إذا كنت تقوم بإعادة التمويل ما لم تكن هناك حاجة إلى أموال لإغلاق القرض.

عند شراء منزل جديد ، سيرغب المُقرض في معرفة أن لديك أموالاً كافية لتسديد الدفعة المقدمة ، بالإضافة إلى تغطية أي تكاليف إغلاق وضمانات مطلوبة.

إذا كانت بعض الأموال المخصصة للإغلاق تأتي من هدية من أحد أفراد العائلة أو صديق تربطك به عائلة في العلاقة ، سيطلب المُقرض خطاب هدية من المانح ، بالإضافة إلى التحقق من الأصول التي تمول الهبة منها تأتي. سيطلب المُقرض أيضًا دليلًا على تحويل أموال الهبات من المتبرع إلى حسابك.

في حالة إغلاق التكاليف والضمانات ، سيسمح المُقرض بدفعها إما من قبل البائع أو عن طريق قسط التأمين التسعير من المُقرض (سيتم تحميلك سعر فائدة أعلى قليلاً لتمكين المُقرض من تغطية الإغلاق التكاليف).

سيُسمح للبائع بدفع تكاليف الإغلاق إذا كان ذلك معتادًا في منطقة السوق الخاصة بك ، وإذا لم تتجاوز 6٪ من مبلغ القرض الجديد.

ما الوثائق التي قد تحتاجها:

أسهل طريقة للتحقق من أصولك هي تقديم أحدث كشوفين شهريتين للحسابات المصرفية ، حسابات الاستثمار ، أو حسابات التقاعد التي تخطط لاستخدامها لتغطية الدفعة الأولى و / أو تكاليف الإغلاق و الضمان. إذا كان الأمر أكثر ملاءمة ، فقد يرسل المُقرض أيضًا للمؤسسة المالية طلب التحقق من الأصول، والتي سيتم إكمالها من قبل موظفي تلك المؤسسة ، وإعادتها إلى المُقرض.

بمجرد تحديد خاصية

إذا كنت تشتري منزلًا ، فيمكنك البدء في تقديم العروض بمجرد حصولك على خطاب الموافقة المسبقة الصادر عن المُقرض. بمجرد العثور على عقار ،

ستحتاج إلى تزويد المُقرض بعقد بيع منفّذ بالكامل على المنزل ، مع توضيح جميع شروط البيع وحالات الطوارئ.

قد يطلب منك المُقرض أيضًا تقديم دليل على أي إيداع قمت بإيداعه في المنزل ، خاصةً إذا كان أكثر من 500 دولار أو 1000 دولار.

أسئلة وأجوبة

ما هو الحد الأدنى للدخل للتأهل للحصول على قرض سكني؟

لا يوجد حد أدنى ثابت لمتطلبات الدخل للتأهل للحصول على قرض سكني. كما نوقش أعلاه ، سيهتم المُقرض بدرجة كبيرة بقدرة دخلك على دعم مبلغ القرض الذي تطلبه ، بالإضافة إلى الديون المتكررة غير المتعلقة بالسكن.

كيف يمكنني الحصول على الموافقة على قرض السكن بسرعة؟

ستأتي الموافقات الأسرع من المقرضين عبر الإنترنت. يمكنك تسريع العملية من خلال توفير معلومات كاملة وتجهيز جميع الوثائق الداعمة المطلوبة مسبقًا. سيتضمن ذلك نسخًا من أحدث قسائم الدفع الخاصة بك ، W-2s على مدار العامين الماضيين ، ونسخًا من كشوف الحسابات البنكية للشراء ، وتوضيحات ووثائق داعمة لقضايا الائتمان الرئيسية. مع الوثائق الكاملة والتطبيق الكامل ، يجب أن يكون المُقرض قادرًا على تقديم خطاب الموافقة المسبقة في غضون يومين أو ثلاثة أيام.

كيف تتم الموافقة على قرض مشتري المنزل لأول مرة؟

هذه هي أنواع القروض الخاصة المصممة لأولئك الذين لم يمتلكوا منزلًا مطلقًا في الماضي ، أو - بشكل أكثر شيوعًا - لم يمتلكوا منزلًا في السنوات الثلاث الماضية. في معظم الحالات ، يجب أن يكون دخلك أقل من متوسط ​​الدخل لموقعك الجغرافي ، أو ضمن نسبة مئوية معينة من هذا الرقم.

ستحتاج عمومًا إلى أن يكون لديك على الأقل متوسط ​​ائتمان ودخل لدعم مبلغ القرض المطلوب. إذا كنت مؤهلاً ، فستكون مؤهلاً للحصول على قرض يساوي 97٪ من سعر الشراء. وهذا يعني أنك ستحتاج إلى دفعة أولى بنسبة 3٪ فقط ، بدلاً من الحد الأدنى التقليدي وهو 3.5٪ لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو 5٪ للرهون العقارية التقليدية.

إذا كنت من المحاربين القدامى المؤهلين ، فستتمكن من التأهل للحصول على تمويل بنسبة 100٪ (0٪ دفعة أولى). نظرًا لأن هذا هو المعيار في قروض VA ، فلن تحتاج إلى التأهل للحصول على قرض مشتري المنزل لأول مرة.