كم منزل يمكنني تحمله؟

ارتفعت تكلفة العقارات بشكل كبير خلال العقد الماضي ، ولكن بشكل خاص خلال الأشهر الـ 12 الماضية. في الواقع ، أ تقرير حديث من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أظهر أن متوسط ​​سعر مبيعات المنازل القائمة ارتفع بوتيرة سنوية بلغت 17.8٪ من أغسطس 2020 إلى أغسطس 2021.

إذا كنت جالسًا على الهامش وتنتظر حتى تتمكن من شراء المنزل الذي تريده ، فقد يبدو ارتفاع أسعار العقارات أمرًا مزعجًا بشكل خاص. قد تعيد التفكير أيضًا في استراتيجيتك وأهدافك ، أو تحاول معرفة ما إذا كان بإمكانك إنفاق أكثر مما كنت تعتقد في الأصل.

ربما لديك عشرات الأسئلة التي تدور في رأسك أيضًا. على سبيل المثال:

ما هو المبلغ الذي يمكنني تحمله لشراء منزل؟ أيضا ، كم ستقرضني شركة الرهن العقاري بالفعل؟

لسوء الحظ ، ما تقوله شركة الرهن العقاري وما يمكنك تحمله بشكل مريح ليسا دائمًا نفس الشيء.

يهدف هذا الدليل إلى شرح كيفية معرفة مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله بالفعل ، وليس فقط ما تقوله شركة الرهن العقاري. إذا كنت مستعدًا للغوص في سوق العقارات قبل أن تتجه الأسعار إلى القمر ، فتابع القراءة لمعرفة المزيد.

كيف يقرر المقرضون مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله

عندما تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري حتى تتمكن من شراء منزل ، ينظر المقرضون إلى مجموعة من العوامل المهمة بما في ذلك درجة الائتمان الخاصة بك ودخلك وديونك الأخرى. يستخدمون أيضًا مقياسًا محددًا يُعرف باسم نسبة الدين إلى الدخل (DTI) لقياس مقدار ما يمكنهم إقراضك بشكل معقول.

قد تبدو نسبة الدين إلى الدخل (DTI) بمثابة مصطلح خيالي ، لكنها في الحقيقة ليست أكثر من نفقاتك الشهرية مقارنة بإجمالي الدخل الشهري. يمكنك تحديد DTI الخاص بك عن طريق قسمة ديونك الشهرية على الدخل الشهري الإجمالي.

على سبيل المثال ، الشخص الذي يبلغ دخله الشهري الإجمالي 10000 دولار ومصاريفه الشهرية 3500 دولار سيكون لديه نسبة دين إلى دخل تبلغ 35٪. يبدو الحساب المستخدم للوصول إلى هذا الرقم كما يلي:

$3,500 / $10,000 = 0.35%

أدخل قاعدة عامة تعرف باسم "قاعدة 29/41".

بشكل عام ، يرغب مقرضو الرهن العقاري في التأكد من أن نسبة الدين إلى الدخل الإجمالية لا تزيد عن 41٪ ، وأن مدفوعات الإسكان لا تشكل أكثر من 29٪ من هذا المبلغ.

مع دخل شهري إجمالي قدره 10،000 دولار (أو 120،000 دولار في السنة) ، دفعة الرهن العقاري (بما في ذلك رأس المال والفائدة والضرائب والتأمين) يجب ألا يزيد عن 2900 دولار ، بينما يجب ألا يكلفك إجمالي ديونك مجتمعة أكثر من 4100 دولار لكل شهر.

إذا ربحت نصف هذا المبلغ ، أو 5000 دولار شهريًا ، من مدفوعات الرهن العقاري (بما في ذلك رأس المال والفائدة والضرائب و التأمين) يجب ألا يزيد عن 1450 دولارًا أمريكيًا ، بينما يجب ألا يكلفك إجمالي ديونك مجتمعة أكثر من 2050 دولارًا أمريكيًا لكل منهما شهر.

ما هي الديون التي تعتبر "ديونًا أخرى"؟ 

يمكن أن يتضمن هذا المقياس أي ديون يتعين عليك دفعها كل شهر ، ولكن عادةً ما يتكون منها مدفوعات السيارةوالمدفوعات على بطاقات الائتمان والقروض الطلابية والمزيد.

مع كل هذا ، يجب أن تلاحظ أن القاعدة 29/41 هي مجرد قاعدة عامة. قد يسمح لك بعض المقرضين بالاقتراض قليلاً أو أقل قليلاً ، وبعض أنواع قروض الإسكان (قروض VA ، قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، وما إلى ذلك) تأتي مع متطلبات مختلفة.

عوامل القدرة على تحمل تكاليف المنزل الأخرى

الآن بعد أن عرفت ما الذي سينظر إليه المقرضون ، يجب عليك الغوص بعمق في العوامل الأخرى التي يمكن أن تؤثر على مقدار ما يمكنك (ويجب عليك حقًا) الاقتراض.

تجدر الإشارة إلى التفاصيل التالية عندما تبدأ في البحث عن منزل جديد وقرض منزل جديد.

دفعة أولى

يمكن أن يكون للدفعة المقدمة تأثير كبير على مقدار الأموال التي يمكنك اقتراضها لشراء منزل. من الواضح أن الحصول على دفعة أولى أكبر يمكن أن يساعدك على اقتراض المزيد لأنه يحرر مساحة في DTI الخاص بك ، في حين أن الدفعة الأولى الأصغر لمنزلك تعني أنه يمكنك الاقتراض بشكل أقل.

يقترح معظم الخبراء تخصيص 20٪ على الأقل لمنزلك الجديد ، ولأسباب أكثر من سبب واحد. أولاً ، يمكن أن يساعدك الحصول على دفعة أولى بنسبة 20٪ في تجنب الموقف الذي تكون فيه "تحت الماء" فيما يتعلق برهنك العقاري إذا انخفضت أسعار المساكن. ثانيًا ، يساعدك طرح 20٪ أو أكثر على تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) على قرض منزلك.

مع دفعة أولى أقل من 20٪ ، فإن مؤشر مديري المشتريات الذي تدفعه عادة ما يتعامل مع 0.5٪ إلى 1٪ على دفعة الرهن العقاري الخاصة بك حتى يكون لديك حقوق ملكية كافية إسقاط تأمين الرهن العقاري الخاص. يعتبر هذا المال هباءً ، ولكن التكاليف الإضافية يمكن أن تؤثر أيضًا على مبلغ قرض المنزل الذي تكون مؤهلاً للحصول عليه.

معدلات الفائدة على الرهن العقاري

هناك عامل كبير آخر يؤثر على القدرة على تحمل تكاليف المنزل وهو معدل الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك ، ولكن هذا أحد المجالات التي تتمتع فيها بميزة هائلة في الوقت الحالي. تقترب معدلات الرهن العقاري من أدنى مستوياتها القياسية ، ودفع فائدة أقل كل شهر يعني أنه يمكنك اقتراض المزيد من الأموال مقدمًا.

كيف تؤثر أسعار الفائدة على الرهن العقاري على مدفوعات الإسكان الخاصة بك؟ ضع في اعتبارك هذا المثال ، الذي ينظر فقط إلى المكونات الرئيسية ومكونات الفائدة للقرض (باستثناء التكاليف الأخرى مثل ضرائب الملكية والتأمين).

إذا اقترضت 400000 دولار لمنزل على رهن عقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 4 ٪ ، فإن الدفعة الشهرية (رأس المال والفائدة) تصل إلى 1909 دولارات.

بنفس مبلغ القرض ومدة القرض ومعدل فائدة 3٪ ، تصل الدفعة الشهرية (رأس المال والفائدة) إلى 1،686 دولارًا.

إذا كنت قادرًا على تأمين نفس القرض بمعدل فائدة 2.5٪ ، فإن الدفعة الشهرية (رأس المال والفائدة) تصل إلى 1580 دولارًا.

تحصل على هذه النقطة. كلما انخفضت أسعار الفائدة ، انخفضت دفعتك. هذا يوفر مساحة أكبر للاقتراض مع الحفاظ على نسبة الدين إلى الدخل (DTI) عند مستوى مقبول للمقرضين.

مدة الرهن العقاري

لكن ماذا عن طول مدة الرهن العقاري؟ السؤال ، "كم من منزل يمكنني تحمله؟" لا يمكن الإجابة حقًا حتى تعرف المدة التي تريد أن تقضيها في سداد ثمن منزلك.

إذا كنت على استعداد للاستفادة من فترة قرض أطول مدتها 30 عامًا ، فستتمكن من تأمين دفعة شهرية أقل وربما تكون قادرًا على اقتراض المزيد نتيجة لذلك. فقط ضع في اعتبارك أن معدلات الرهن العقاري لقروض المنازل الطويلة تميل إلى أن تكون أعلى قليلاً.

ما هو الفرق الذي يمكن أن يحدثه طول الرهن العقاري الخاص بك؟ في الواقع ، لا بأس به.

لقد ذكرنا بالفعل كيف أن اقتراض 400000 دولار للحصول على منزل على رهن عقاري لمدة 30 عامًا بنسبة 3 ٪ سوف يترك لك دفعة شهرية (رأس المال والفائدة) تبلغ 1،686 دولارًا.

إذا قمت بالتبديل إلى قرض منزل لمدة 15 عامًا بنفس معدل الفائدة الثابت ، فسترتفع الدفعة الشهرية (رأس المال والفائدة) إلى 2،762 دولارًا ، لكن القرض الخاص بك يستمر نصف المدة.

إذا حصلت على معدل أقل قليلاً من 2.5٪ على قرض لمدة 15 عامًا بهذا المبلغ ، فمن المحتمل أن تنخفض دفعتك الشهرية (رأس المال والفائدة) إلى 2667 دولارًا.

لا تأخذ هذه الأمثلة في الاعتبار مدد الرهن العقاري الأخرى التي قد تكون متاحة لك ، أو الرهون العقارية التي تأتي مع معدلات فائدة متغيرة تتغير بمرور الوقت. ومع ذلك ، فمن الصحيح بشكل عام أن مدة القرض الأطول تؤدي إلى انخفاض الدفعة الشهرية ، مما قد يساعدك على شراء المزيد من المنازل مقدمًا.

مصاريف المنزل الإضافية

يمكن أن تؤثر النفقات الإضافية على المبلغ الذي يمكنك اقتراضه لمنزل جديد ، والعديد منها خارج عن إرادتك إلى حد كبير. تتضمن بعض نفقات المنزل الإضافية التي يجب مراعاتها ما يلي:

الضرائب العقارية: عادةً ما يتم دفع ضرائب الملكية من حساب الضمان الذي يعده المُقرض لرهنك العقاري ، ومع ذلك ستدفع في حساب الضمان هذا على أساس شهري. بشكل عام ، تجعلك الضرائب المرتفعة على الممتلكات تدفع أكثر في كل شهر ، مما يؤدي إلى تضخم مدفوعات الإسكان الشهرية. من ناحية أخرى ، إذا كنت تعيش في منطقة ذات ضرائب عقارية منخفضة ، فلن يكون التأثير على دفعتك الشهرية كبيرًا.

تأمين لأصحاب المنازل: يحتاج أصحاب المنازل الذين لديهم رهن عقاري إلى الحصول على تأمين على أصحاب المنازل ، والذي يتم دفعه عادةً من حساب ضمان الرهن العقاري. مرة أخرى ، يتم دفع مبلغ متناسب في كل شهر ، مما يؤثر على دفعة الرهن العقاري الخاصة بك.

HOA أو رسوم الشقة: إذا كنت تعيش في حي به جمعية لأصحاب المنازل (HOA) أو كنت تمتلك شقة ، فقد تدين بمبلغ شهري مقابل العضوية. يمكن أن يؤثر هذا المبلغ أيضًا على المبلغ الذي يمكنك اقتراضه لشراء منزل.

الصيانة والصيانة

إذا كنت مستأجرًا دائمًا ولم تكن تملكه مطلقًا ، فستحتاج أيضًا إلى حساب عقلي لتكاليف الصيانة والإصلاحات المستمرة. لن تنعكس هذه النفقات في مبلغ الرهن العقاري الخاص بك ، ولكن عليك مع ذلك التخطيط لها.

على سبيل المثال ، سيحتاج المنزل ذو السقف القديم أو HVAC إلى ترقيات باهظة الثمن في غضون بضع سنوات. بالإضافة إلى ذلك ، سيتعين عليك التفكير في العناية بالعشب ، والمناظر الطبيعية ، وتكلفة خدمة التدفئة وتكييف الهواء ، والمزيد.

كيف يمكنك أن تقرر مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله

كل الأشياء في الاعتبار ، يجب أن تعلم أيضًا أن شركة الرهن العقاري لا تعرف موقفك بالكامل. يستخدمون الخوارزميات والنسب لتحديد المبلغ الذي يعتقدون أنه يمكنك الاقتراض ، لكن ليس لديهم فكرة عن مدى واقعية هذا الرقم بالنسبة لأموالك الشخصية والنفقات الأخرى التي لديك.

على سبيل المثال ، قد تكون شخصًا لديه مصاريف منخفضة على الورق ولكنه ينغمس في الحياة الواقعية باهظ الثمن. ربما ليس لديك مدفوعات سيارة ولكن لديك ثلاثة أطفال في نوادي رياضية باهظة الثمن تكلفك ذراعًا ورجلاً. لن تظهر هذه النفقات الأخرى في نسبة الدين إلى الدخل (DTI) ، لكن هذا لا يعني أنها ليست مهمة لعائلتك.

من ناحية أخرى ، ربما يكون لديك أهداف مالية كبيرة تريد تحقيقها ، بما في ذلك الرغبة في التخلص من الديون أو التقاعد مبكرًا.

في هذه الحالة ، قد ترغب في الحصول على دفعة رهن شهرية أقل مما تقرره شركة الرهن العقاري. أو ربما ترغب في الحصول على قرض سكني لمدة 15 عامًا حتى تتمكن من سداد مدفوعات منزلك بشكل أسرع والتقاعد في سن 55.

في كلتا الحالتين ، تحتاج حقًا إلى تحديد ما يمكنك دفعه كل شهر دون تعريض موارد عائلتك المالية للخطر أو التضحية بأهداف أخرى.

الخط السفلي

يعتمد مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله على دخلك ، ومعدل فائدة الرهن العقاري الذي يمكنك التأهل للحصول عليه ، ومدة قرض المنزل ، وعوامل مهمة أخرى. ومع ذلك ، فإنه يعتمد أيضًا على مقدار ما تشعر بالراحة في دفعه ، ومقدار الأموال التي ترغب في ادخارها ، أو استثمارها ، أو إنفاقها لتعيش نمط الحياة الذي تريده.

تعتبر قاعدة 29/41 مكانًا جيدًا لبدء العملية ، ولكن يجب عليك إلقاء نظرة على ميزانيتك الشهرية وعادات الإنفاق لمعرفة ما تشعر بالراحة تجاهه حقًا.

يجب ألا تكون شركة الرهن العقاري مسؤولة عن مدفوعات الرهن العقاري المستقبلية. يمكنهم إعطائك فكرة ، لكن القرار في النهاية لك.

أسئلة وأجوبة (FAQ)

سوف تنخفض معدلات الرهن العقاري؟

ترتفع معدلات الرهن العقاري وتنخفض بناءً على عوامل مثل السعر الأساسي. ومع ذلك ، فإن أسعار الفائدة الحالية عند أدنى مستوياتها القياسية أو قريبة منها ، لذا فمن المرجح أن ترتفع بمرور الوقت أكثر مما تنخفض أكثر.

إذا كنت تخطط لشراء منزل ، فإن أفضل رهان لك هو أن تكون مؤهلاً مسبقًا مع أحد كبار مقرضي الرهن العقاري الآن حتى تتمكن من الحفاظ على المعدلات المنخفضة اليوم.

كيف أختار مقرض الرهن العقاري؟

هناك العديد من مقرضي الرهن العقاري للاختيار من بينها ، وقد يكون من الصعب اتخاذ القرار. نقترح التسوق مع المقرضين لمعرفة أيهم يقدم الرهون العقارية والقروض بأقل معدلات الفائدة وتكاليف الإغلاق.

ما هي درجة الائتمان التي أحتاجها لشراء منزل؟

وفقًا لـ Rocket Mortgage ، من المرجح أن يتأهل المستهلكون للحصول على قرض عقاري إذا كان لديهم درجة ائتمان تبلغ 620 أو أعلى. ومع ذلك ، قد تكون قادرًا على التأهل للحصول على قرض سكني من قروض إدارة الإسكان الفدرالية بدرجة ائتمان منخفضة تصل إلى 580. ينطبق نفس المعيار على معظم قروض VA السكنية.

هل يمكنني شراء منزل بدون دفعة أولى؟

وفقًا لمكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) ، يطلب معظم المقرضين التقليديين من المقترضين الحصول على دفعة أولى تتراوح من 5٪ إلى 15٪. يمكن للمقترضين أيضًا التأهل للحصول على قرض سكني من قروض إدارة الإسكان الفدرالية مع أقل من 3.5٪ كحد أدنى.