ما هو تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)؟

ملاحظة المحرر: هذه مساهمة ممتازة من صديقي حول موضوع PMI بن فيلدمان.

لقد وصلت مؤخرًا إلى ذلك الوقت في الحياة الذي بدأت فيه التفكير فيه شراء منزل.

أنا مستعد للاستقرار ، وأحب فكرة امتلاك مكاني الخاص. عندما بدأت في إجراء بحثي ، أدركت أيضًا مدى الإرهاق الذي يمكن أن تشعر به العملية برمتها.

هناك الكثير من الأشياء التي يجب مراعاتها عند شراء منزل - من أي حي تريد العيش فيه ، إلى حجم المنزل الذي تريده ، إلى نوع الرهن العقاري الأفضل لك.

لكن الشيء الوحيد الذي يميل إلى النسيان أثناء عملية شراء المنزل هو جميع التكاليف الإضافية التي قد يتعين عليك دفعها بالإضافة إلى سعر المنزل. أحد هذه التكاليف الإضافية هو تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، و حسب بعض التقديرات، قد يدفع أصحاب المنازل في أي مكان من 100 دولار إلى 500 دولار شهريًا لـ PMI.

هناك طرق لتجنب دفعها ، اعتمادًا على نوع التمويل الذي تستخدمه لشراء منزلك.

لا يحتاج الجميع إلى دفع تأمين الرهن العقاري الخاص ، ولكن يجب على كل مشتري منزل محتمل أن يفهم كيف يعمل وأن يكون قادرًا على تقييم ما إذا كان بحاجة إليه أم لا.

ما هو تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)؟

في معظم الحالات ، عندما تدفع مقابل

أي نوع من التأمين، فهذا يعني أنك محمي بطريقة ما من الأحداث غير المتوقعة. ومع ذلك ، يختلف مؤشر PMI عن أنواع التأمين الأخرى ، لأن PMI يحمي فعليًا المُقرض - وليس أنت.

يعمل PMI مثل بوليصة التأمين للمقرض الخاص بك لحمايته من أي خسائر قد تحدث إذا تخلفت عن سداد أقساط الرهن العقاري.

لسوء الحظ ، بصفتك مالك المنزل ، يتعين عليك دفع قسط شهري لتأمين الرهن العقاري حتى لو لم تستفيد منه. سيتم تغليف مدفوعات مؤشر مديري المشتريات الخاصة بك في مدفوعات الرهن العقاري الشهرية إلى جانب ضرائب رأس المال والفائدة (وربما) على الممتلكات والتأمين على الممتلكات.

كم تكلفة PMI؟

يعتمد المبلغ الذي يتعين عليك دفعه مقابل PMI كل شهر على درجة الائتمان الخاصة بك وعدد قليل من العوامل الأخرى ، بما في ذلك حجم القرض الخاص بك. كلما كان قرضك أكبر ، وكلما انخفضت درجة الائتمان الخاصة بك ، زادت دفعة مؤشر مديري المشتريات الخاصة بك. بشكل عام ، يتكلف مؤشر مديري المشتريات حوالي 0.5٪ إلى 1٪ من قيمة القرض سنويًا.

على سبيل المثال ، إذا كان لديك ائتمان قوي واشتريت منزلًا مقابل 400000 دولار مع دفعة أولى بنسبة 10٪ ، فقد تضطر إلى دفع حوالي 170 دولارًا شهريًا لـ PMI. إذا كان لديك درجة ائتمان أقل ، فقد تضطر إلى دفع 270 دولارًا شهريًا (أو أكثر) لنفس تأمين الرهن العقاري.


متى يكون PMI مطلوبًا؟

نظرًا لأن PMI يساعد المقرض الخاص بك على تجنب المخاطر ، فإن PMI مطلوب فقط عندما تكون الدفعة الأولى أقل من 20٪. عندما يكون لديك دفعة أولى بنسبة 20٪ أو أكثر ، تكون هناك مخاطر أقل على المُقرض ، وبالتالي فإن PMI غير مطلوب.

حتى إذا بدأت في الدفع لمؤشر مديري المشتريات ، فهذا لا يعني أنه يتعين عليك دفعه إلى الأبد. في الواقع ، يتعين على المقرض الخاص بك إلغاء تأمين الرهن العقاري الخاص بك عندما ينخفض ​​رصيد القرض الخاص بك إلى 78٪ من السعر الأصلي للمنزل. يمكنك أيضًا أن تكون استباقيًا وأن تطلب إلغاء مؤشر مديري المشتريات عندما ينخفض ​​رصيد القرض إلى 80٪.

كيفية تجنب PMI

نظرًا لأنه يمكن أن يأخذ جزءًا كبيرًا منه ميزانيتك الشهريةيبحث العديد من مشتري المنازل عن طرق لتجنب دفع PMI. فيما يلي بعض الطرق الأكثر شيوعًا:

قم بسداد دفعة أولى أكبر: تتمثل إحدى طرق تجنب PMI في زيادة الدفعة الأولى إلى 20٪. وقال أسهل من القيام به، أليس كذلك؟ إذا كان لديك أحد أفراد العائلة أو صديق يرغب في دفع مبلغ نقدي للدفعة الأولى ، فسيكون ذلك مفيدًا بالتأكيد. ليس من غير المألوف أن يستثمر أحد الوالدين أو الأجداد في منزل أطفالهم (أو أحفادهم) للمساعدة في جعل مدفوعاتهم الشهرية أكثر سهولة.

خذ استثمار ملكية منزل: بالنسبة لأولئك الذين ليس لديهم فرد من العائلة لديه نقود إضافية ، أو لا يريدون أن يثقلوا عبئهم على أسرهم ، هناك شركات تستثمر جنبًا إلى جنب مع مشتري المنازل في منازلهم. ستمنحك هذه الشركات المال مقابل الدفعة الأولى مقابل حصة من حقوق الملكية في المنزل. فمثلا، انسجام (انظر مراجعة PT) عادةً ما يصل إلى نصف الدفعة المقدمة (أحيانًا أكثر) مع برنامج Unison HomeBuyer الخاص بهم. في المقابل ، فإنهم يتشاركون في جزء من أي مكاسب أو خسائر في سعر المنزل عند بيعه.

استخدم رهن على الظهر أو قرض 80/10/10: قد تتمكن من تجنب PMI عن طريق الحصول على قرض ثان بالإضافة إلى الرهن العقاري الأول. يسمى هذا "قرض على الظهر" أو "قرض 80/10/10" لأنه يتطلب عمومًا أن تحصل على دفعة أولى بنسبة 10٪ واقتراض 10٪ إضافية في القرض الثاني بحيث يكون مبلغ الرهن الأول 80٪ من سعر المنزل.

المشكلة في هذا الترتيب هي أن القروض على الظهر يمكن أن تكون محفوفة بالمخاطر. غالبًا ما يكون لديهم معدلات قابلة للتعديل ، والتي يمكن أن تزيد من مدفوعاتك في المستقبل ، وغالبًا ما يحتاجون إلى سدادها على مدى 15 عامًا بدلاً من 30 عامًا. لهذه الأسباب ، يُفضل عادةً استخدام دفعة أولى نقدية بنسبة 20٪ عندما يكون ذلك ممكنًا. قد يكون التأهل لهذا النوع من التمويل أكثر صعوبة ، لذلك لا يمكن للجميع الوصول إليه.

اسأل عن تأمين الرهن العقاري المدفوع من قبل المقرض: هناك خيار آخر لتجنب PMI. يمكنك اختيار الخاص بك المقرض لدفع تأمين الرهن العقاري، مما يعني أنه يجب عليك دفع معدل فائدة أعلى. وهذا ما يسمى "تأمين الرهن العقاري المدفوع من قبل المقرض" أو LPMI. في حين أنه من الجيد أن يدفع المقرض الخاص بك لمؤشر مديري المشتريات بدلاً منك ، إلا أنك في الواقع لا تزال تدفع التكلفة بسبب ارتفاع معدل الفائدة (عادةً ما يكون 0.5٪ أكثر على الأقل).

إذا كنت تفكر بجدية في LPMI ، فستحتاج إلى حساب المبلغ الذي يمكنك توفيره في PMI مقارنة بالمبلغ الإضافي الذي ستنفقه على مدفوعات الفائدة. إذا كانت الرياضيات لصالحك ، فقد يكون من المفيد القيام بها. يجب أيضًا أن تضع في اعتبارك أن مدفوعات الفائدة الخاصة بك تغطي مدة القرض - في حين يمكن إلغاء PMI بمجرد وصولك إلى 20٪ من حقوق الملكية في المنزل.

تحدث إلى مقرضي المجتمع المحلي: يقدم المقرضون المحليون - مثل الاتحادات الائتمانية - أحيانًا برامج لا يلزم فيها PMI. تختلف هذه البرامج من ولاية إلى أخرى ، لذا ستحتاج إلى إجراء بحث شامل عن مثل هذا البرنامج قبل تحديد ما إذا كان مناسبًا لك أم لا. في كثير من الحالات ، تحتوي هذه البرامج على معايير أهلية محددة مثل الحد الأدنى من درجات الائتمان أو حدود الدخل القصوى.

كيفية التخلص من PMI

إذا انتهى بك الأمر إلى الحصول على قرض عقاري حيث يتعين عليك دفع PMI ، فيجب أن تعلم أنه يمكنك أن تسأل المُقرض لإسقاط التأمين من دفعة الرهن العقاري الخاصة بك بمجرد بناء 20٪ على الأقل من رأس المال الخاص بك الصفحة الرئيسية.

علاوة على ذلك ، يُطلب من المُقرض الخاص بك إلغاء مدفوعات مؤشر مديري المشتريات تلقائيًا عندما تساوي حقوق الملكية الخاصة بك 22٪ من سعر المنزل أو عندما تصل إلى منتصف مدة القرض. في حين أن دفعة PMI يجب أن تختفي في النهاية ، فمن الأفضل الاتصال بالمقرض الخاص بك واطلب منه إسقاطها بمجرد أن تكون مؤهلاً.

استنتاج

بغض النظر عما تختاره في النهاية ، فإن معرفة كيفية عمل PMI وفهم كيفية تجنبه سيفعل ذلك يمنحك فرصة أفضل لشراء منزل بنجاح والحصول على التمويل الأفضل أنت. أثناء قيامك بعملية صنع القرار ، تأكد من مقارنة جميع الخيارات والتركيز على ما هو منطقي لك ولعائلتك.

بنيامين فيلدمان هو كاتب ومتحمس للتمويل الشخصي يعيش مع زوجته في منطقة خليج سان فرانسيسكو. هو حاليا مدير المحتوى في انسجام، حيث يشرف على إنشاء المحتوى والترويج له لتثقيف مشتري المنازل ومساعدتهم على تحقيق أهدافهم.