مؤشر مديري المشتريات المخيف. تأمين الرهن العقاري الخاص. هل يمكننا أن نتفق جميعًا على أنه ينتن؟
أتذكر عندما كنت أفكر في شراء منزلي الأول - بعد بعض الأبحاث الأولية مع أقران التدوين في مجال التمويل الشخصي - أصبح من الواضح أنني بحاجة إلى بذل كل ما في وسعي لتحقيق ذلك تجنب PMI.
بعد التراجع والادخار بنسبة 20٪ تمكنت من تحقيق ذلك. لكني في تكساس. حيث الرواتب مرتفعة وقيم الممتلكات منخفضة (حسناً ، على الأقل كانت كذلك عندما كنت أشتري).
بالنسبة للأشخاص في أسواق العقارات باهظة الثمن حقًا (سان فرانسيسكو / نيويورك) ، قد يكون تجنب مؤشر مديري المشتريات أمرًا صعبًا. من المؤلم أيضًا أن يتخلى أي شخص عن الكثير من الأموال مقدمًا (عندما يمكن استثمارها أو استخدامها بطرق مختلفة). اترك الأمر لـ Silicon Valley للتوصل إلى حل جديد ومبتكر لهذه المشكلة.
اليوم سأقوم بمراجعة الشركة المسماة انسجام التي تواجه هذا التحدي. دعونا نلقي نظرة على ما قاموا بإنشائه ، جنبًا إلى جنب مع الإيجابيات والسلبيات.
ما هو انسجام؟
كانت تُعرف سابقًا باسم FirstREX ، ومقرها سان فرانسيسكو انسجام يهدف إلى مساعدة المزيد من الناس على تحمل تكاليف شراء منزل. بدلاً من منحك قرضًا ، فإنهم يستثمرون بجانبك في منزلك عن طريق مطابقة ما يصل إلى نصف الدفعة المقدمة.
تطلق شركة Unison على هذا البرنامج اسم "استثمار ملكية المنزل". أموال Unison ليست ديونًا وأنت لا تدفع فائدة Unison. بدلاً من ذلك ، تحصل الشركة على حصة من التغيير المستقبلي في سعر المنزل ، بينما يحتفظ صاحب المنزل بجميع الأسهم التي يبنونها من خلال مدفوعاتهم الشهرية. انقر للكشف عن المزيد حول Unison ...تبين
على سبيل المثال ، إذا استثمر كل من Unison ومالك المنزل نصف الدفعة المقدمة ، فإن Unison عادةً ما تتلقى 35٪ أي تقدير أو انخفاض في سعر المنزل وقت بيعه ، بينما يحتفظ به صاحب المنزل 65%.
وفقًا لـ Unison ، لا يتقاضون أي رسوم إلى جانب رسوم المعاملات التي تساوي 3.9٪ من استثماراتهم. إنهم يستردون أموالهم فقط عندما تبيع منزلك - وعادةً ما يحققون ربحًا فقط إذا حققت ربحًا أيضًا. إذا كنت تبيع بخسارة ، فإنهم يشاركون في الخسارة.
على الرغم من أن لهم حقًا قانونيًا في الحصول على نسبة مئوية من أرباحك عند البيع ، إلا أنه خلال فترة وجودك في المنزل ، لا تمتلك Unison أي جزء منه. وبالتالي ، أنت بصفتك مالك المنزل لا يزال لديك سيطرة كاملة على جميع جوانب المنزل. إذا قمت بإعادة تصميم أي جزء من المنزل وارتفعت قيمة المنزل ، فإن Unison لا تقدم أيضًا مطالبة بشأن أي جزء من ذلك. فهم يأخذون فقط التغيير في القيمة المنسوب إلى ارتفاع الأسعار.
قد تتساءل - ماذا يحدث إذا فقد منزلي القيمة؟ تنص شركة Unison على أنها ستشارك في خسارتك أيضًا. على غرار عقد الخيار ، في مقابل رأس المال المقدم الذي يوفر جزءًا من الدفعة المقدمة ، يعني برنامج Unison HomeBuyer أنك تشارك الجانب الإيجابي والسلبي.
جديد! لدى Unison الآن حل لأصحاب المنازل الحاليين يسمى Unison HomeOwner. انظر استعراضنا الكامل.
مزايا الانسجام
الآن بعد أن عرفت القليل عن المشكلة انسجام يحاول حلها ، سأوجز بعض الإيجابيات التي أراها.
1. يمكنك تجنب PMI.
لقد ذكرت PMI في المقدمة ، ولكن في حال كنت لا تتذكر ، فإن PMI تعني تأمين الرهن العقاري الخاص. تتطلب العديد من برامج الإقراض PMI إذا كانت الدفعة المقدمة أقل من 20٪ كوثيقة تأمين ضد مخاطر تخلفك عن سداد القرض.
يتم احتساب مؤشر مديري المشتريات كجزء من مبلغ القرض الخاص بك ، لذلك كلما زاد مبلغ القرض ، زاد المبلغ الذي تدفعه. عادة ما تكلف حوالي 1٪ من مبلغ القرض الخاص بك على أساس سنوي ، والتي يمكن أن تنقسم إلى آلاف الدولارات في السنة. قد تكون القدرة على التخلي عن دفع هذه الرسوم بمثابة توفير كبير في التكلفة.
2. يمكنك خفض أقساط الرهن العقاري الشهرية.
عادة ما تكون الدفعة الأولى و أقساط الرهن العقاري الشهرية لها علاقة عكسية - بشكل عام ، كلما قدمت أكثر ، كلما انخفضت الدفعات الشهرية. باستخدام الأموال التي توفرها Unison للمساعدة في الدفعة الأولى ، فإنك تخفض مدفوعاتك كل شهر.
هذا يمكن أن يعزز إلى حد كبير القدرة على تحمل تكاليف المنزل لأولئك الذين يقلقون بشأن جني أموال كافية لتغطية المدفوعات الشهرية.
3. يمكنك الاحتفاظ ببعض أموالك.
يمتلك بعض الأشخاص ما يكفي من النقود لسداد دفعة أولى كاملة قدرها 20٪ لكنهم لا يريدون إغراق كل أموالهم في المنزل. بدلاً من ذلك ، قد يفضلون استخدام هذه الأموال لإجراء استثمارات أخرى أو تغطية نفقات أخرى ، مثل تعليم الطفل. من خلال الشراكة مع Unison ، يمكن لمشتري المنزل في هذه الحالة الحصول على العديد من مزايا دفعة أولى بنسبة 20٪ مع الحفاظ على أموالهم لغرض آخر.
4. يروج Unison لبيئة شراء منزل مسؤولة.
تنظر Unison إلى مشتري المنازل الذين يعملون معهم ليس فقط كعملاء ولكن كشركاء. بالنسبة الى مقال في LA Times، لا يتحدث العملاء المحتملون مع ممثل Unison فحسب ، بل يقومون أيضًا بإجراء اختبار للتأكد من فهمهم الكامل لكيفية عمل البرنامج قبل توقيع الاتفاقية.
تشتهر صناعة العقارات بالتعقيد ، لذا فإن حقيقة أن Unison تقفز عبر الأطواق الإضافية إلى تأكد من أن المشترين المحتملين يفهمون ما يشتركون فيه خطوة كبيرة في الجانب الأيمن اتجاه.
عيوب الانسجام
بينما انسجام يمكن أن يحل مشكلة مؤلمة للعديد من مشتري المنازل المحتملين اليوم ، لا تزال هناك بعض الأشياء التي يجب توخي الحذر منها قبل الاشتراك.
1. إذا ارتفعت قيمة منزلك بشكل كبير ، يمكنك أن تدفع أكثر من مع PMI.
نظرًا لأن Unison تشارك في تقدير منزلك ، فإن اختيار برنامج Unison HomeBuyer قد يعني أنك تدفع على المدى الطويل أكثر مما كنت ستدفعه بخلاف ذلك.
ومع ذلك ، ستستمر في الاستفادة من دفعة شهرية أقل على طول الطريق. وتذكر أن يونيسون تشارك في الجانب السلبي أيضًا ، لذلك إذا لم تزد قيمة منزلك ، أو إذا كانت انخفاض في القيمة ، فمن المرجح أن تكون أفضل بكثير مع Unison مما لو كنت قد استخدمت الديون التمويل.
2. إذا قمت ببيع منزلك في أول 3 سنوات ، فلن تشارك Unison أي خسائر معك.
تشارك Unison الخسائر مع صاحب المنزل فقط إذا تم بيع المنزل بعد 3 سنوات على الأقل من الشراء. هذا لأن تمويل الدفعة الأولى للشركة لا يُقصد به تمويل سكني قصير الأجل. قد يكون هذا عيبًا بالنسبة لشخص ينوي البقاء في المنزل لفترة قصيرة من الوقت ، ولكن بالنسبة لأي شخص يتوقع البقاء في المنزل لأكثر من 3 سنوات ، لا ينبغي أن يكون هذا مهمًا.
فكيف يجنون كسب المال؟
بسيط. إنهم يكسبون المال عندما تقدر قيمة منزلك بمرور الوقت - ويشاركونك هذا التقدير ، كما هو موضح أعلاه.
كما أنهم يفرضون رسومًا على المعاملات بنسبة 3.9٪ من المبلغ المستثمر. استنادًا إلى معدلات تكلفة الإغلاق في منطقتك ، يمكن أن يؤدي ذلك إلى تكرار "تكاليف الإغلاق". بالنسبة إلى Unison ، من المرجح أن تساعد هذه الأموال في تغطية التكاليف التشغيلية لمعالجة طلبك واستثمارك بينما يخاطرون في تقدير منزلك بمرور الوقت.
لا يحتاج الانسجام إلى زيادة قيمة كل منزل. بدلاً من ذلك ، تبحث الشركة ومستثمروها عن التعرض المتنوع لـ سوق العقارات السكنية في الولايات المتحدة ككل. يحصلون على ذلك من خلال الاستثمار في العديد من المنازل المختلفة في جميع أنحاء البلاد ، مما يوازن التقلب المتأصل في قيمة منزل واحد ويقلل من المخاطر التي يتعرضون لها. بمعنى آخر ، إنها طريقة للمستثمرين للتعرف على ارتفاع أسعار المساكن دون الحاجة إلى شراء المنزل بأكمله.
في بعض الحالات التي ترتفع فيها قيمة المنزل بشكل كبير ، يمكن أن تجني شركة Unison أموالًا أكثر مما قد يجمعه المقرض التقليدي في الفوائد ورسوم التمويل. لكن بالطبع ، هذا يتوقف على بيع المنزل أو تقييمه بقيمة أعلى من سعر الشراء الأصلي.
اعتبارات إضافية
يمكنك شراء Unison out بعد 3 سنوات. في دليل برنامج Unison HomeBuyer ، ينص على أن الشركة تسمح لك بشراء استثمار Unison بمجرد امتلاكك للعقار لمدة 3 سنوات على الأقل. لا داعي لذلك بيع المنزل من أجل حدوث ذلك - سيُعرف باسم "الإنهاء الخاص" وسيخرج مثمن المنزل المستقل لتقييم المنزل من أجل قيمتها السوقية الحالية.
ستعادل دفعة الشراء لشركة Unison مبلغ الاستثمار الأصلي لشركة Unison بالإضافة إلى أي ربح كان من الممكن أن تحققه Unison إذا قمت ببيع المنزل بالقيمة المقدرة. الحد الأدنى للدفع لشركة Unison عند الاستحواذ هو استثمارها الأصلي - بعبارة أخرى ، بينما تشارك Unison في الخسائر عندما تبيع منزلك ، مع الاستحواذ ، لا تشارك Unison في الخسائر.
يمكن أن يوفر Unison أيضًا نصف دفعة مقدمة بنسبة 25٪ ، لكنهم يطلبون بعد ذلك 43.75٪ من التغيير في القيمة. Unison مستعدة لدفع المزيد من المال مقابل عائد أكثر بقليل في النهاية.
المنزل ملكك بنسبة 100٪. هذا يعني أنك لا تزال على خطاف الصيانة والإصلاحات وأي شيء آخر يحدث أثناء عملية امتلاك المنزل بنسبة 100٪. كجزء من الاتفاقية ، أنت مسؤول عن صيانة المنزل في حالة جيدة.
إنه ليس نقودًا مجانية. قد تشعر وكأنك تحصل على شيء مقابل لا شيء - خاصة في البداية. وعلى الرغم من أنك لن تدفع أي رسوم مستمرة ، إلا أنك ستدين لشركة Unison بجزء كبير من المال إذا ارتفعت قيمة منزلك.
شراء منزل؟ تجنب PMI واحتفظ بأموالك معMyUnison.
انقر للتغريدحلول بديلة
ال البرنامج الذي طرحه Unison فريد من نوعة. لذلك قد تبدو الحلول البديلة ، في هذه الحالة ، أكثر تقليدية في المقابل. سأوجز القليل منهم أدناه:
- ضع أقل من 20٪ ودفع PMI. على الرغم من أن الدفع لمؤشر مديري المشتريات يعد أمرًا صعبًا ، إلا أنه إذا سمح لك القرض بالتنازل بعد أن تصل إلى 78٪ من القيمة الدائمة ، فأنت لست عالقًا معها طوال مدة القرض. في معظم الحالات ، إذا كنت تستخدم دفعة أولى بنسبة 10٪ ، فستدفع لشركة PMI لمدة 7 سنوات تقريبًا.
- قم بشراء منزل أقل أو انتظر حتى تحصل على 20٪. هناك العديد من التنازلات التي يمكن تقديمها. على سبيل المثال ، قم بشراء منزل في حي أبعد قليلاً عن المدينة ولكن به جميع الترقيات التي تبحث عنها. أو فقط انتظر وقتًا أطول للشراء حتى يتم توفير 20٪.
- اطلب المساعدة من العائلة. يسمح العديد من المقرضين للعائلة بتقديم هدية لك المال للدفعة الأولى طالما أن رسالة الهدية مكتوبة تفيد بأنها هدية وليست قرضًا.
لمن يونيسون؟
في رأيي ، Unison هي لمشتري المنزل المسؤول ماليًا الذي كان في طريقه لتوفير الدفعة الأولى بنسبة 20 ٪ حتى اكتشفوا أن هناك طريقة أسرع للوصول إلى المنزل الذي يريدونه.
لو لم يأتِ Unison ، لكانوا قد وصلوا إلى علامة 20 ٪ في عام أو عامين آخرين. إنهم يخططون للعيش في المنزل في المستقبل المنظور ولا ينظرون إلى استثمار Unison في الدفعة المقدمة كحل مؤقت أو كوسيلة للشراء منزل أكثر مما يستطيعون تحمله. بدلاً من ذلك ، فهم ينظرون إليه على أنه وسيلة لشراء المنزل الذي يناسب احتياجاتهم دون تحمل الكثير من الديون أو دفعات شهرية أعلى.
ماذا بعد؟
ما رأيك في هذا البرنامج الجديد من Unison؟ اسمحوا لي أن أسمع منك في التعليقات أدناه.
إذا كنت ترغب في معرفة المزيد عن Unison ، فتفضل بزيارة www.unison.com.
تابع القراءة:
الفوائد الأسطورية لشراء منزل وحالة الإيجار
احصل على أموال نقدية مقابل حقوق الملكية العقارية - لا يلزم الدفع شهريًا مع Unison HomeOwner [مراجعة]
الدليل النهائي لشراء منزل
052: إتقان نقودك (وصخبك الجانبي) مع PT
فيليب تايلور ، المعروف أيضًا باسم "بي تي" ، هو مدقق حسابات ، ومدون ، وبودكاستر ، وزوج ، وأب لثلاثة أطفال. PT هي أيضًا المؤسس والرئيس التنفيذي لمؤتمر صناعة التمويل الشخصي والمعرض التجاري ، FinCon.
قام بإنشاء Part-Time Money® في عام 2007 لمشاركة نصائحه بشأن المال ، وتحميل نفسه المسؤولية (بينما دفع أكثر من 75 ألف دولار من الديون) ، ومقابلة الآخرين المتحمسين للتحرك نحو المالية استقلال.