أول عقار إيجاري لي: ليس استثمارًا كبيرًا

تحديث: كما اتضح ، فإن هذا العقار المستأجر هو استثمار رائع حقًا. كانت الوظائف الشاغرة عديمة الجدوى ، وتم رفع الإيجار بمقدار 100 دولار ، وكان هناك حد أدنى من النفقات المتعلقة بالإصلاحات والصيانة. انظر تحليل التدفق النقدي الحالي الخاص بي هنا تظهر عوائد حوالي 10٪ (حتى مع وجود المدفوعات الرئيسية المدرجة).

هل تبحث عن أول عقار إيجار لك؟ تحقق من كيف تجد عقارات للإيجار دليل أو ابدأ البحث عن الممتلكات الخاصة بك في روفستوك.

التحديث السابق: اقترح البعض أن أحذف رأس المال من هذه النفقات لأن ذلك يعود إلي في شكل حقوق ملكية. يبلغ رأس المال في المتوسط ​​207 دولارًا أمريكيًا في الشهر في عام 2012 ، مما يجعل إجمالي مصاريفي السنوية 17.940 دولارًا أمريكيًا - 2484 دولارًا أمريكيًا = 15456 دولارًا أمريكيًا. هذا من شأنه أن ينتج عائدًا بنسبة 10 ٪ مع معدل شغور 0 ٪. هل هذه طريقة مناسبة لحساب العائد؟

هل أنت مهتم بامتلاك عقار مؤجر لإنشائه التدفق النقدي الإضافي?

حسنًا ، تابع معي خلال الأسابيع والأشهر القليلة القادمة وشاهدني أرتكب كل أخطاء المبتدئين من أجلك.

أنا رسميًا مالك عقار مستأجر. فيما يلي إحصائيات وحدة التأجير الخاصة بي:

• 2182 قدم مربع تاون هاوس
• 3 غرف نوم و 2.5 حمام
• بني عام 2007
• منطقة مدرسية ممتازة

هذه الملكية لديها الكثير من الأشياء التي تحققها: المدارس الجيدة ، والجريمة المنخفضة ، والكثير من الوظائف ، والوصول السريع إلى التسوق ، والتعليم ، والمدينة. إنه أيضًا منزل مستقل ، لذا ستكون الصيانة في الداخل فقط.

الشراء

لا يوجد شيء مثير للغاية بشأن شراء تأجيرنا. إنه في الواقع منزلنا القديم. لقد اشترينا للتو مكانًا جديدًا وقررنا ذلك احتفظ بهذه الممتلكات كإيجار. اشترينا هذا العقار المستأجر في عام 2007 مقابل 205000، وضع 20٪ إلى أسفل. نحن أعيد تمويلها في أغسطس 2011 العودة إلى 30 عامًا بالمعدل الجديد البالغ 4.875٪. المبلغ المردود الحالي هو 156،004.31. تقدر Zillow.com العقار بمبلغ 197.800 دولار. لذلك ، يمكنك القول إن لدي حاليًا 41796 دولارًا مستثمرًا في هذا العقار.

فشل قاعدة 1٪

من القواعد الأساسية الجيدة عند تقييم أول عقار مؤجر لك معرفة ما إذا كان يفي بقاعدة 1٪. بمعنى ، هل السعر الذي يمكنك استئجار العقار لكل شهر يساوي 1٪ على الأقل من سعر شراء العقار. بالنسبة للعديد من المتخصصين في مجال العقارات ، فهذه طريقة لمعرفة ما إذا كان العقار سيكون قادرًا على إنتاج ملف التدفق النقدي الإيجابي سنويا.

باستخدام هذه القاعدة ، تم شراء وحدتي بمبلغ 205000 دولار ، ويجب أن تكون قادرة على الاستئجار مقابل 2050 دولارًا في الشهر. لسوء الحظ ، لا يمكنني تأجيره بهذا القدر. يجب أن أكون قادرًا على الحصول على 1750 دولارًا شهريًا ، أو 0.85٪. هذا ليس سيئًا ، ولكنه يتيح لي أن أعرف أنه ربما يقترب مما إذا كان بإمكاني التدفق النقدي لهذه الممتلكات. اقترح البعض أن 0.7٪ هي النقطة الفاصلة المطلقة عند تقييم الخصائص في البداية.

ماذا عن العودة؟

أما بالنسبة للعائد المتوقع أولا استثمار عقاري سوف يقطعها عن قرب. يجب أن يستأجر العقار مقابل 1750 دولارًا بناءً على ما أراه مع الوحدات المماثلة في الحي.

إجمالي دخل الإيجار

الإيجار - 1750 دولارًا

• × 10.5 شهرًا (10٪ شاغر) = 18375 دولارًا

معدلات الشواغر البديلة

• x 11 شهرًا (7.5٪ شاغر) = 250 19 دولارًا
• × 12 شهرًا (0٪ شاغر) = 21000 دولار

نفقات

• الرهن العقاري - 842 دولار
• الضرائب على الممتلكات - 353 دولارًا
• HOA - 175 دولارًا
• تأمين 25 دولار
• الإصلاح والصيانة 100 دولار *

• الإجمالي = 1495 دولارًا

• × 12 شهرًا = 17،940 دولارًا أمريكيًا

* تشمل رسوم HOA رعاية الحديقة والإصلاحات الهيكلية الخارجية.

صافي دخل الإيجار

دعنا الآن نطرح نفقاتنا من إجمالي الدخل ونحدد صافي الدخل والعائد المحتمل على الاستثمار.

صافي دخل الإيجار السنوي = 18،375 دولارًا - 17،940 دولارًا أمريكيًا = 435 دولارًا أمريكيًا

• العائد على الاستثمار = 435 دولارًا / 41.796 دولارًا (الأموال النقدية المستثمرة في الإيجار) = 1.04٪

معدلات الشواغر البديلة

• العائد مع شغور 7.5٪ = 1310 دولار / 41.796 دولار = 3.13٪
• العائد مع شاغر 0٪ = 2060 دولارًا / 41.796 دولارًا = 4.93٪

بناءً على هذه الأرقام ، يبدو أنه يمكنني تحقيق ما يتراوح بين 400 دولار و 2000 دولار في السنة الأولى. قد تكون العائدات أسوأ ، لكنها سيئة للغاية بالنظر إلى الأموال التي قيدتها فيه ، والديون التي أحملها ، ومقدار الوقت الذي أستخدمه لإدارته. العائدات لا تقترب من نسبة الـ 10٪ التي اقترحها جيم راندل في كتابه حول العقارات الاستثمارية.

بدلاً من ذلك ، يمكنني الحصول على 41،796 دولارًا وكسب 1.25٪ في حساب توفير عبر الإنترنت مؤمن من مؤسسة التأمين الفيدرالية (FDIC) الآن. يمكنني أيضًا أخذها واستثمارها في السوق والحصول على عائد أعلى بكثير دون أي جهد.

خلاصة القول هي أنه حتى لو كان هذا العقار يعمل بأعلى إمكاناته (أي لا يوجد إصلاح كبير ولا توجد وظائف شاغرة لفترة طويلة) ، فإنه لا يزال غير عائد على أموالي. لدي تقدير محتمل لأتطلع إلى يوم ما ، ولكن قد يكون هذا حلمًا بعيد المنال.

أفترض أنه يمكنني رفع سعر الإيجار إلى 1800 دولار ، لكن ذلك سيصافي 500 دولار إضافي فقط ومن المرجح أن يزيد من وقت شاغري.

ما هي أفكارك يا شباب وبنات؟ هل يجب علي الاحتفاظ بالعقار لهذا النوع من الإرجاع؟ هل هناك شيء مفقود؟ هل يمكنني زيادة العائد على العقار بطريقة ما (إما عن طريق إضافة القيمة أو زيادة الرافعة المالية)؟

تحصيل الإيجار	ACH مجاني 2.99 دولار من الدفع السريع	2 دولار أمريكي رسوم غرفة المقاصة الآلية 3.5٪ رسوم على بطاقة الائتمان أو الخصم	.050 دولارًا أمريكيًا لمدفوعات التحويل الإلكتروني 2.75٪ رسوم على بطاقة الائتمان
وقت الإيداع	4-5 أيام ACH 3 أيام اكسبريس	3 أيام	1-2 يوم
تقييد المدفوعات الجزئية	نهاية عقد الإيجار	نعم	نعم
حسابات الإيداع المتعددة	نعم	نعم	نعم مقابل رسوم اضافية
رسوم التأخير التلقائي	مثبت	ثابت أو٪	مثبت
فحص الخلفية	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	الفحص الأساسي: 15 دولارًا قسط: 18 دولار
فحص الائتمان	$24.99-$39.99	$35	جزء من الفرز (أعلاه)
عقد إيجار رقمي	رقم	جزء من الخطط المدفوعة	متوفرة
تأمين المستأجر	متوفرة	متوفرة	متوفرة
ابدأ مع Cozy	إنشاء حساب مجانا	ابدأ تجربة مجانية مع Buildium

حول فيليب تايلور ، CPA

فيليب تايلور ، المعروف أيضًا باسم "بي تي" ، هو مدقق حسابات ، ومدون ، وبودكاستر ، وزوج ، وأب لثلاثة أطفال. PT هي أيضًا المؤسس والرئيس التنفيذي لمؤتمر صناعة التمويل الشخصي والمعرض التجاري ، FinCon.

قام بإنشاء Part-Time Money® في عام 2007 لمشاركة نصائحه بشأن المال ، وتحميل نفسه المسؤولية (بينما دفع أكثر من 75 ألف دولار من الديون) ، ومقابلة الآخرين المتحمسين للتحرك نحو المالية استقلال.