عندما يكون أداء سوق الأسهم جيدًا ، لا يتحدث الكثير من الناس عن الاستثمار العقاري.
من المنطقي رغم ذلك - سوق الأسهم أسهل.
تشتري بعض الأسهم ، وتبيع بعض الأسهم ، وتسجيل المكاسب والخسائر عند عودتك. يكون الأمر أسهل إذا التزمت بامتداد ثلاثة محفظة صناديق أو الاستثمار في حساب تقاعد - أعمال ورقية أقل بكثير!
العقارات اصعب قليلا يتطلب بيع وشراء الممتلكات وسطاء ويستغرق الأمر أكثر من بضع ثوان لتداول الأسهم.
ماذا لو استثمرت كثيرًا في سوق الأوراق المالية أو كنت تريد فئة أصول أخرى؟ ماذا لو كنت تعتقد أن السوق مبالغ فيه وتريد تحوطًا؟ وإذا لم يكن تحوطًا ، فهل هو مجرد خيار آخر؟
العقارات هو أ استثمار بديل رائع ليس غريبًا (مثل قطع أراضي الدفن ، وهي من الناحية الفنية عقارات أيضًا!).
لكن الدخول في الملكية المادية يمكن أن يكون تحديًا ومخيفًا للغاية. حتى لو ذهبت إلى طريق قروض إدارة الإسكان الفدرالية وإخماد 3٪ فقط، لا يزال الإنفاق الرأسمالي كبيرًا نسبيًا للبدء. وهناك قدر كبير من الجهد المبذول في العمل ، بالإضافة إلى الالتزام برأس المال.
ولكن هناك طرق للحصول على قدمك دون استثمار نقدي ضخم.
لنلقي نظرة.
جدول المحتويات
- بيع العقارات بالجملة
- الامتيازات الضريبية
- العقارات الممولة من الجماهير
- صناديق الاستثمار العقاري (REITs)
- قروض مالية صعبة
بيع العقارات بالجملة
تعلمت أولاً عن بيع العقارات بالجملة من أليكس مارتينيز على بودكاست Opt Out Life. يعد البودكاست استمعًا رائعًا لقوس حياته المهنية القصيرة ، لكن أليكس مارتينيز بدأ في بيع ممتلكاته بالجملة. هذا عندما تحصل على عقار بموجب عقد ثم تبيع الحقوق إلى مستثمر آخر يتولى المسؤولية من هناك. يقوم المستثمر بالتجديدات ثم يبيعها أو يؤجرها من أجل التدفق النقدي. تدفع لك مقابل العقد. حقق أول صفقة بيع بالجملة له 22000 دولار مقابل 8 ساعات من العمل.
الثماني ساعات خادعة بعض الشيء لأن هناك الكثير من العمل الذي يتم القيام به. يتم قضاء الكثير من الوقت في البحث عن العقارات ، والتواصل مع المستثمرين ، والعثور على العقارات التي لا تعمل ، والتفاوض على العقود التي لا تعمل ، وما إلى ذلك. لذلك هناك القليل من النفقات العامة التي لا يتم أخذها في الاعتبار بالضرورة ولكن ليس هناك الكثير من النفقات المالية.
ستكون النفقات المالية في أي أموال جادة مطلوبة في العقد. عند التوقيع ، فإنك توافق على شراء العقار في تاريخ لاحق. يمكنك في بعض الأحيان تجنب ذلك إذا قمت بتأمين مستثمر في غضون أيام قليلة ، ولكن هذا أمر خاص بالولاية. ربما ترغب في اصطفاف المستثمرين ومعرفة ما يحتاجون إليه في الصفقة.
(يُطلق على هذا أحيانًا اسم لعبة الطيور العقارية ، أو أنك كلب طائر عقاري - هذا المنشور على BiggerPockets يتطرق إلى مزيد من التفاصيل)
الجاذبية الحقيقية لهذا هو كنقطة انطلاق. يمكنك أن تتعلم الكثير عن الأعمال العقارية من خلال أن تصبح تاجر جملة أو كلب طائر. أنت تقوم بإزالة الكثير من الأعمال التي ينطوي عليها التعامل مع صفقات التوريد ، لذلك من المرجح أن يحاول المستثمرون مساعدتك في معرفة المزيد عن الأعمال التجارية. كلما كنت أفضل في تقدير تكاليف التجديد ، كنت أفضل للمستثمر. إذا كنت تريد القيام بذلك ، أقترح حقًا أن تستثمر ساعة أو نحو ذلك للاستماع إلى هذا البودكاست بسبب نيت ودانا (المضيفون) هم أيضًا مستثمرون عقاريون (إلى حد ما) ويسألون عن بعض الخير أسئلة.
الامتيازات الضريبية
كما قال بن فرانكلين ذات مرة ، "... لكن في هذا العالم لا شيء مؤكد ، باستثناء الموت والضرائب."
بالنسبة للعقارات ، هناك يقين واحد - ضرائب الملكية. بعض الولايات ليس لديها ضريبة دخل ، وبعض الولايات ليس لديها ضريبة مبيعات ، لكنني لا أعرف ولاية واحدة بدون ضرائب على الممتلكات.
وعندما لا يدفع الناس فاتورة ضريبة الممتلكات ، تفرض حكومة الولاية أو المقاطعة امتيازًا ضريبيًا على الممتلكات. ثم ، كما تميل الحكومات إلى القيام بذلك ، تقوم المزادات بقطع هذا الامتياز لأنها تحتاج إلى عائدات الضرائب. يضمن الشخص الذي يشتري الامتياز سعر فائدة ، بناءً على القوانين المحلية وقوانين الولاية ، على هذا الاستثمار.
إذا لم يقم مالك العقار بالدفع في غضون الوقت المخصص له ، فيمكن لمالك الامتياز الضريبي أن يحجز على العقار ويكون متقدمًا على الجميع ، بما في ذلك الرهون العقارية. في كثير من الحالات ، ستدفع البنوك الرهن لأنها لا تريد أن تفقد المنزل.
ذهبت إلى الامتياز الضريبي المزاد مرة واحدة وكان أمرًا عاديًا جدًا. مجرد مجموعة من الناس يتجولون حول الدرجات الأمامية لمحكمة المقاطعة. كان معظمهم يستخدمون الهواتف مع مستثمريهم ، لكنها كانت عملية مزايدة غير رسمية إلى حد ما ، وأقل إثارة من إحدى مزادات مرافق التخزين التي تراها على التلفزيون.
لقد غطيت الاستثمار في الامتيازات الضريبية من قبل ، عند الحديث عن الاستثمارات قصيرة الأجل منخفضة المخاطر أيضًا إذا كنت ترغب في قراءة المزيد.
العقارات الممولة من الجماهير
تعتبر العقارات الممولة من الحشد خيارًا جديدًا نسبيًا تم توفيره بموجب قانون الوظائف. قانون JOBS ، الذي يرمز إلى Jumpstart Our Business Startups Act ، يسمح للشركات بجمع الأموال من خلال التمويل الجماعي. في حالة العقارات ، هذا يعني أنه يمكن للشركة جمع الأموال لصفقة من خلال منصات التمويل الجماعي والمستثمرين الأفراد مثلك ومثلي. لا تزال هناك بعض القواعد التي يجب اتباعها ، مثل عدد المساهمين ، ولكن هذا يزيد من عدد الأشخاص الذين يمكنهم المشاركة وكيف يمكن استدراجهم.
إذا كنت مستثمرًا معتمدًا ، يمكنك الاستثمار في العقارات الفردية. غالبًا ما يكون الحد الأدنى لها أكبر من 1000 دولار ولكن يتوفر العديد منها إذا كان بإمكانك الالتزام بمبلغ 5000 دولار على الأقل لكل صفقة. أشارك أ قائمة بأفضل المنصات العقارية ذات التمويل الجماعي.
إذا لم تكن مستثمرًا معتمدًا ، يمكنك الاستثمار في "eREIT" التي تختار العقارات الفردية للاستثمار فيها. هنا ملف قائمة بأفضل منصات الاستثمار المباشر للمستثمرين غير المعتمدين، منها مفضلاتي Fundrise و stREITwise (مراجعة كاملة هنا). المزيد عن هذين أدناه عندما أناقش صناديق الاستثمار العقاري.
صناديق الاستثمار العقاري (REITs)
ربما تكون هذه هي الطريقة الأكثر مملة للاستثمار في العقارات. 🙂
الاستثمار في صندوق REIT أو REIT ، مثل Vanguard REIT (VGSLX). أنت تستثمر في شركات تستثمر في العقارات. تستثمر العديد من صناديق الاستثمار العقاري في التخزين العام أو العقارات التجارية ، مثل مجمعات الشركات ، لذلك يتركز استثمارك كثيرًا في فئة أصول عقارية محددة.
يمكنك أيضًا اللجوء إلى بعض صناديق الاستثمار العقارية الخاصة المتاحة على منصات مثل Fundrise و stREITwise. أنها توفر المزيد من التنوع في فئة الأصول العقارية.
على سبيل المثال ، في stREITwise يمكنك الاستثمار في العقارات التجارية بحد أدنى 5000 دولار فقط. لديهم هيكل رسوم شفاف ودفعوا أرباحًا بنسبة 8-9٪ منذ البداية. عروضهم مركزة للغاية وأنت تعرف بالضبط ما الذي ستدخل فيه. هذا متاح لجميع المستثمرين.
قروض مالية صعبة
قرض المال الثابت هو قرض تقدمه لمستثمر عقاري بقطعة من العقار كضمان. إنه منظم كملاحظة ، مما يعني أن المستثمر هو في الواقع مقترض ولا "تستثمر" في العقار في حد ذاته. توافق أنت والمقترض على شروط القرض (سعر الفائدة ، مدة السند ، المدفوعات ، إلخ).
لقد فعلت هذا مرة واحدة فقط ، مع شخص أعرفه وأثق به ، وحتى الآن نجح الأمر بشكل جيد. عادةً ما تكون أسعار الفائدة في 11-12٪ (أعلى إذا كانت أكثر خطورة ، والأقل أمانًا) لكنني لست أفضل شخص يسأل عندما يتعلق الأمر بفحص العروض والعثور عليها. أريد أن أدرج هذا الخيار لأنه متاح.
تذكر أنك لا تستثمر في العقارات ، بل تقرض المال للمستثمر الذي سيدفع لك معدل عائد ثابت. ومع ذلك ، هناك بعض التعرض للعقارات.
بمجرد حصولك على عدد قليل من هذه الصفقات تحت حزامك ، قد يكون لديك ما يكفي لبدء المشاركة فيها صفقات التمويل العقاري. إنه المكان الذي تكون فيه جزءًا من مجموعة تقوم بالاستثمار. هناك متطلبات رأس مال أعلى ، ليست منخفضة مثل مواقع التمويل الجماعي ، ولكن هناك صفقات أكثر جاذبية.