عندما ظهرت منصات الإقراض من نظير إلى نظير مثل Prosper و Lending Club لأول مرة ، أصيب الناس بالجنون. لقد كان أصلًا جديدًا للاستثمار فيه وكان الناس يحللونه للعثور على ميزة.
يبدو "الاستثمار" في القروض الشخصية غير المضمونة محفوفًا بالمخاطر ، ولكن نظرًا لكونها جديدة جدًا ، لم يعرف أحد بالضبط مدى خطورة ذلك. لم يكن الكثير من هذه الاستثمارات متاحًا إلا في وقت لاحق مستثمرين معتمدين من أصحاب الثروات المالية العالية.
كان على المنصات محلليهم وخبراء الاكتواريين محاولة توقع معدلات التخلف عن السداد وتسعير القروض وفقًا لذلك... ولكن لا أحد يعرف حقًا.
الحد الأدنى للاستثمار الصغير ، غالبًا ما يكون 5 دولارات أو 10 دولارات ، يعني أنه يمكنك توزيع استثمارك عبر قروض متعددة وتوزيع مخاطرك. يعتبر مبلغ 100 دولار أمريكي لقرض واحد لمقترض واحد أكثر تقلباً من قروض بقيمة 5 دولارات إلى 20 مقترضًا.
كانت المشكلة أن معدلات التخلف عن السداد لتلك القروض كانت مجرد تخمينات. القروض الشخصية معروفة بالتقلب. فكر في الأمر - إذا كانت الأمور تسير جنوبًا ، فهل ستدفع لك فاتورة خدماتأو فاتورة بطاقة الائتمان أو قرض غير مضمون من البنك الذي تتعامل معه أو قرضًا غير مضمون على منصة إقراض النظراء؟ الجواب واضح جدا.
وعندما تكون تخمينات معدل التخلف عن السداد هذه غير دقيقة ، وتخرج الأمور عن مسارها كما رأينا في عامي 2007 و 2008 (الركود العظيم) ، تحدث أشياء سيئة. بدلاً من 5٪ افتراضات ، رأيت 10٪ + افتراضية.
لحسن الحظ ، لم يُسمح لي بالاستثمار في تلك الأوراق النقدية بصفتي مقيمًا في ولاية ماريلاند وفاتتني متعة ارتفاع معدلات التخلف عن السداد. في الوقت الحاضر ، يمكنني الاستثمار في الاستثمار العقاري الممول من الجمهور ، وآمل أنه من خلال فهم معدلات التخلف عن السداد يمكنني تجنب تلك الخسائر المحتملة.
للأسف ، عندما يتعلق الأمر بالاستثمار العقاري ، فإن مخاطر التخلف عن السداد (حرفيًا) جزء من المعادلة. لكنه ليس دائمًا موضوع المحادثة الأكثر متعة. منطقي؛ بعد كل شيء ، من يريد أن يتحدث عن الكآبة والعذاب عندما يكون جني الأموال هو الهدف الحقيقي؟
خبراتي في مجال العقارات الممولة من Crowdfunded
لوضع هذه المقالة في سياقها ، وللمساعدة في إخبارك كيف كنت أفكر في المخاطر الافتراضية (ما أعتبره أهم مخاطر هذه الصفقات) ، أردت أن أشارك بإيجاز كيف أنا متضمن.
بالنسبة إلى هذه الكتابة ، فقد التزمت بمبلغ 15000 دولار لصفقتين على RealtyShares (الذي توقف منذ ذلك الحين عن قبول مستثمرين جدد والقيام بأي صفقات جديدة). مع RealtyShares ، أنت تستثمر في العقارات الفردية ، وليس الأموال التي تشتري العقار. لا يمكنني التحدث عن تفاصيل كل صفقة ، إنها مخالفة لشروط الخدمة بالإضافة إلى أنها ليست ذات صلة كبيرة ، لكن الصفقة الأولى كانت صفقة أسهم عادية مع تعليق لمدة 5 سنوات. والثاني لا يزال مفتوحًا ، على الرغم من أنني التزمت بالصفقة.
كان للصفقة الأولى عوائد نقدية ربع سنوية بما يتماشى مع التوقعات ، لذلك كنت راضيًا عنها ، وكانت التحديثات الفصلية في الوقت المناسب وشاملة. تبلغ مساحتها حوالي 160 ألف قدم مربع. مساحة البيع بالتجزئة (مركز التسوق الشريطي هو ما نسميه نشأ في نيويورك) وهم يقدمون كل تفاصيل يمكنني التفكير في رغبتها في تضمين البيانات المالية الكاملة والميزانية العمومية والتدفقات النقدية صياغات. أشعر أنني على علم.
ما تحتاج لمعرفته حول المخاطر الافتراضية
بدون ملفات تعريف المخاطر المعدلة بشكل صحيح ، قد ينتهي بك الأمر إلى أن تصبح أكثر دراية بمفهوم التخلف عن السداد أكثر مما تريد. اغتنم هذه الفرصة لمعرفة المزيد حول خصوصيات وعموميات التخلف عن السداد - وكيفية تجنبها.
أولا ، ما هو معدل التخلف عن السداد؟ يُطلق عليه أحيانًا "معدل التخلف عن السداد الجماعي" ، وهو النسبة المئوية للقروض التي يشطبها المقرضون كخسائر بعد عدة مدفوعات فائتة. بعد شطب القروض ، يتم تحويلها عادة إلى وكالة لتحصيلها. في بعض الحالات ، قد يتم تطبيق معدل فائدة افتراضي وهذا هو معدل فائدة أعلى يُفرض على المقترض الذي فاته مبلغ معين من المدفوعات.
في حين أن الشركات والصناديق الفردية لا تعلن بشكل عام عن معدلات التخلف عن السداد ، فإن يفيد الاحتياطي الفيدرالي أنه في عام 2017 كان هناك نسبة التأخر في السداد 0.74٪ للقروض العقارية التجارية محجوزة في البنوك الأمريكية. بعبارة أخرى: واحد من كل 135 قرضًا من القروض العقارية التي عالجتها البنوك الأمريكية قد فاتها دفعة واحدة على الأقل العام الماضي.
لماذا يتخلف المقترضون عن السداد؟ هناك الكثير من الأسباب. يمكن أن يكون الأمر بسيطًا مثل المشكلات المالية الشخصية - كما لو كنت في حالة تجاوز عقلي أو مفرط في الرافعة المالية. مع العقارات التجارية ، يمكن الوثوق في أن معظم المقترضين لديهم الموارد اللازمة لتغطية النقص النقدي في مثل هذه الأحداث (كما يتضح من معدل التأخر في السداد بنسبة 0.74 في المائة).
ومع ذلك ، لا تريد أن تمتلك أكثر من حصتك العادلة من تلك الصفقات التي تبلغ 0.74٪. 🙂
لتجنب ذلك ، تحتاج إلى بذل عناية شاملة في الراعي العقاري الذي سيتحكم في الكيان المقترض - وميزانية المشروع - قبل التوقيع على الخط المنقط.
كيف أقوم بتقييم مخاطر التخلف عن السداد؟
بينما لا توجد طريقة مؤكدة لإطلاق النار لحماية محفظتك من الاستثمارات في القروض التي ستنتهي بالتخلف عن السداد، هناك العديد من الخطوات التي يتخذها المستثمرون الحكيمون لحماية أنفسهم. الخطوة الأولى والأكثر أهمية هي بذل العناية الواجبة.
كنقطة انطلاق ، إليك بعض النقاط المهمة التي يجب مراعاتها:
- رعاية. هل أؤمن بخطة العمل هذه وقدرة الراعي على تنفيذها بمهارة؟ هل سبق للراعي تنفيذ هذه الإستراتيجية لهذا النوع من الأصول؟ أم في هذا السوق؟ كم عدد سنوات الخبرة التي تمتلكها مجموعة الرعاية؟
- الأصول المادية. متى تم بناء العقار؟ متى تم تجديده آخر مرة؟ متى تم استبدال السقف أو الموقف أو المصعد أو النظام الميكانيكي آخر مرة؟ ما هو احتمال احتياج العقار إلى نفقات رأسمالية قصيرة الأجل أو طويلة الأجل؟
- تحسين مستوى المالي. يمكن أن تختلف الرافعة المالية من قرض منخفض يصل إلى 50٪ إلى قيمة ثابتة (LTV) تصل إلى 80٪ أو أكثر. في بعض الحالات ، قد يكون من المنطقي تجاوز 80٪. ولكن بشكل عام ، يجب أن تكون المشاريع متعددة العائلات بنسبة 80٪ أو أقل للقرض الكبير ، ويجب أن تكون الأصول التجارية الأخرى المستقرة 70٪ أو أقل. يمكن أن يؤدي الإفراط في الرافعة المالية إلى التخلف عن السداد ، مما قد يؤدي إلى التخلف عن السداد ، مما قد يؤدي إلى حبس الرهن.
- شروط الديون. هل يستغل الراعي محفظته في هذا المشروع؟ هل شروط الدين تعكس نقاط القوة والضعف الرئيسية للمشروع والمقترض؟ وهل مدة القرض مناسبة؟ ترتفع مخاطر إعادة التمويل بشكل كبير إذا استحقت الديون في ظل تراجع السوق وانخفضت قيمة العقار.
- المستأجرين. هل ستنتهي بحمل الحقيبة إذا انتقل المستأجرون لديك أو أهملوا دفع الإيجار بسبب القوى التنافسية أو الاتجاهات الأخرى غير المتوقعة؟
- معدل الحد الأقصى. ما مدى تنافسية السوق الحالية؟ هل معدلات الحد الأقصى (قيم الممتلكات بالنسبة للدخل التشغيلي) تشهد ضغطًا تصاعديًا ، أي هل يبدو أن قيم الممتلكات تنخفض؟ هل أسعار الفائدة ترتفع؟ ما مدى إثبات افتراض معدل الحد الأقصى للخروج ، أي هدف سعر المبيعات؟ هل افتراض سعر الخروج هذا منطقي؟
- السوق والموقع. هل دورة السوق مواتية للأصول الخاصة بك؟ علاوة على ذلك ، هل يقع في سوق فرعي يتميز بإيجارات إيجابية في مجالات الإيجار والإشغال والسكان والتركيبة السكانية واتجاهات نمو الوظائف؟
- بناء. هل البناء ، سواء كان تطويرًا جديدًا أو تحسينات ذات قيمة مضافة لعقار قائم ، لديه القدرة على التسبب في تجاوز التكلفة أو التأخير؟ إذا كانت الإجابة بنعم ، فكيف يتم تخفيف هذا الخطر؟
- تأجير. هل خصص الراعي ما يكفي للتسويق و / أو تحسين المستأجر و / أو احتياطيات عمولة التأجير لتأجير العقار؟
يُقصد بالقائمة أن تكون مقدمة ، مسردًا لما يجب البحث عنه ، ولكنها ليست شاملة. أي من هذه المواضيع يستحق وظيفة خاصة به!
ملفات تعريف المخاطر حسب نوع الاستثمار
بالنظر إلى ما نعرفه عن حالات التخلف عن السداد ومعدلات التخلف عن السداد ، ما نوع المخاطر الهيكلية التي يحملها استثمارك؟
هناك ثلاث طرق رئيسية للاستثمار في العقارات في الوقت الحاضر:
- التمويل الجماعي - حيث تشتري قطعة صغيرة من صفقة مثل RealtyShares وغيرها مواقع التمويل الجماعي العقارية.
- استثمار الصندوق - أين تستثمر في صناديق الاستثمار العقارية (صناديق الاستثمار المتداولة أو الصناديق المشتركة) أو من خلال شركات أصغر شبيهة بصناديق الاستثمار العقارية (العديد من مواقع التمويل الجماعي غير المعتمدة منظمون بهذه الطريقة)
- الملكية المباشرة للعقار - مكان شراء العقارات مباشرة أو من خلال النقابات
تمويل جماعي لأسهم القطاع الخاص في المشاريع العقارية يسمح للمستثمرين الأفراد بوضع الأموال في كيان قانوني (LLC) يستثمر في مشروع عقاري أو يقرض المال لهذا المشروع. بشكل عام ، تقدم مواقع التمويل الجماعي رسومًا أقل من معظم صناديق الاستثمار العقاري. أيضا ، لأن هذه خاصة الاستثمارات ، فإن أداء الاستثمار أقل ارتباطًا نسبيًا بمؤشر S&P 500 والسوق السائلة الأخرى المؤشرات. على هذا النحو ، يمكن أن تكون طريقة جذابة لتنويع محفظتك ، سواء من خلال السوق الجغرافي والأصول ونوع الاستثمار.
حقيقة أن هناك عقارًا واحدًا فقط مرتبطًا باستثمار معين يعني أنه لا يوجد الكثير للرجوع إليه إذا كان أداء المشروع ضعيفًا. ومع ذلك ، فإن حالات التخلف عن السداد تشكل مخاطر أقل هنا حيث أن العقار يؤمن القرض ، وبالتالي يعمل بمثابة تأمين. بالإضافة إلى ذلك ، تعتبر مزادات الرهن خيارًا في حالة تقصير الراعي أو مالك العقار.
صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علناً (REITs) هي محافظ تدار باحتراف من عقارات متنوعة ؛ تستثمر معظم الصناديق في أصول تجارية أو مؤسسية أو إيجارية. على الرغم من سهولة التداول داخل وخارج صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا ، إلا أنها قد تنطوي على مخاطر تقلبات متزايدة على المدى القصير لأن أدائها أكثر ارتباطًا نسبيًا بسوق الأسهم. إذا خرجت خلال فترة الركود (كما سيغري الكثيرون للقيام بذلك) ، فقد تتضرر عائداتك.
يقدم الاستثمار في الصندوق ملف مخاطر مختلف عن الاستثمار المباشر. نظرًا لأن الصندوق عبارة عن سلة من العقارات والمشاريع ، فإنه غالبًا ما يكون أكثر قربًا من تجميع معدلات التخلف عن السداد وأداء السوق الإجمالي. لكنها توفر قدرًا أقل من التحكم والتخصيص ، حيث لا يستطيع المستثمرون اختيار المشاريع الفردية التي يرغبون في الاستثمار فيها. ومع ذلك ، توفر أنواع الاستثمار هذه أيضًا سيولة ، مما يعني أنه يمكنك تداول أسهمك بعد الشراء.
الملكية المباشرة للعقار هو عندما تمتلك ممتلكات فردية بنفسك. إذا كنت مهتمًا بهذا النوع من الاستثمار ، فيمكنك أن تتوقع تخصيص وقت كبير لاستثماراتك العقارية وأن تكون عمليًا للغاية وتشارك في كل تفاصيل تلك العقارات. أنت تحت السيطرة الكاملة ويمكن أن تكون متحفظًا أو محفوفًا بالمخاطر كما تريد.
قد يكون هذا النوع من المسؤولية جذابًا ، ولكن من المهم أن تكون واقعيًا بشأن حقيقة أنه عندما يتعلق الأمر بالامتلاك المباشر للعقار ، فإن الخطر الأساسي هو أنت. هل قرأت السوق بشكل صحيح؟ بنيت خطة عمل قابلة للتحقيق؟ هل ستكون قادرًا على رؤيته من خلال؟
تعد متاعب إدارة الممتلكات اليومية سببًا كبيرًا وراء تفضيل العديد من المستثمرين للاستفادة من وقت وخبرات الآخرين. غالبًا ما يكرس المستثمرون العقاريون المحترفون في الأسواق المنسقة حياتهم المهنية بالكامل لتعلم خصوصيات وعموميات سوق معين. يمنحك الاستثمار العقاري السلبي الفرصة للاستفادة من تلك الخبرة المهنية - كل ذلك أثناء ممارسة حياتك اليومية دون عائق.
كيفية التعامل مع الافتراضات حسب نوع الاستثمار
ماذا يحدث عندما تكون هناك حالات تخلف عن السداد في أنواع أصول مختلفة؟
مع العقارات الممولة من الجمهور ، فإنك تستثمر في مذكرة أو صفقة أسهم مع الراعي. إذا سارت الأمور وفقًا للخطة ، فأنت تعتمد على النظام الأساسي لتصحيح الأمور (أو على النحو الصحيح ممكن) ولذا يجب أن يكون جزء من العناية الواجبة في كيفية تخطيط الشركة للتعامل مع هذه الأمور التي لا مفر منها مواقف.
مع صناديق الاستثمار العقاري ، سيدير الصندوق مختلف حالات التخلف عن السداد ويتطلع إلى منحك عائدًا مختلطًا يلبي احتياجاتك. قد يعدون بنسبة 10 ٪ (كمثال) ولكن قد يشمل ذلك الصفقات التي يحصلون فيها على 15 ٪ للمساعدة في مواجهة تلك الصفقات التي قد تتخلف عن السداد (أو تتأخر في سداد المدفوعات ، وما إلى ذلك). بالنسبة لك ، فهو جزء غير مرئي من الاستثمار وينعكس فقط في عوائد الصندوق نفسه.
مع الملكية المباشرة للممتلكات ، فأنت "الراعي" (لاستخدام مصطلحات التمويل الجماعي) لذلك عندما تتخلف عن السداد ، فهذا حقًا يخصك ، لذا فهو ليس ضمن نطاق هذا المنشور حقًا. 🙂
في النهاية ، سواء كنت تتحمل المخاطر ، أو تتجنبها ، أو في مكان ما على طول الطيف ، فإن تنويع محفظتك من شأنه أن يعزز عائداتك والعقارات هي طريقة قوية للقيام بذلك.
مع منصات التمويل الجماعي الجديدة هذه ، لا يزال من المهم فهم أن المخاطر الافتراضية تشكل مصدر قلق كبير. لا تنخدع بوعود العوائد المكونة من رقمين لأنه لن تنجح كل صفقة. تعرف على كيفية التعامل مع الافتراضات لأنها ستحدث وتريد أن تعرف أي منصة تستثمر فيها ستحمي ظهرك ولن تختبئ من هذه الحتمية النادرة.