ما هي نقابة العقارات؟

لقد سمعت دائمًا أن العقارات هي الطريق إلى الثروة. ربما لديك أيضًا.

بالنسبة للعديد من الأمريكيين ، هذا يعني إقامتك الأساسية. تشتريه ، وتسدد مدفوعات الرهن العقاري ، وتؤدي هذه "المدخرات القسرية" بالإضافة إلى تقدير الممتلكات إلى حقوق ملكية تشكل غالبًا نسبة كبيرة من صافي ثروتك.

بالنسبة للآخرين ، فهذا يعني الاستثمار في العقارات خارج منزلك. في بعض الحالات ، هذا يعني المشاركة في صفقات التمويل العقاري.

المشاركة العقارية هي كيف يمكن للمستثمرين العاديين ، مثلي ، الانخراط في صفقات عقارية بملايين الدولارات.

في الواقع ، هذه هي الطريقة التي شاركت بها في عملية شراء مجمع عقاري لمجتمع سكني مكون من 98 وحدة سكنية بقيمة 8.15 مليون دولار أمريكي في ولاية أريزونا مع معدل عائد داخلي متوقع (IRR) يبلغ 14-18٪.

المفتاح هو فهم كيفية عمل نقابة العقارات ، وكيفية العثور على نقابة يمكنك الانضمام إليها ، وكيفية فحصها حتى تحصل على عائد قوي:

جدول المحتويات

1. ما هي نقابة العقارات؟
2. كيف يتم تنظيم النقابات العقارية؟
3. كيف تختلف القروض المشتركة عن صناديق الاستثمار العقاري؟
4. هل الاقتراضات العقارية سلبية؟
5. كيف تجد نقابة عقارية؟
6. كيف يتناسب التمويل الجماعي مع الصورة؟

ما هي نقابة العقارات؟

نقابة العقارات عندما تكون مجموعة من المستثمرون وضع المال في صفقة عقارية يجمعها أ كفيل.

أسهل تشبيه هو ما إذا كنت تريد أنت وعدد قليل من الأصدقاء تشغيل مغسلة. بدء تشغيل المغاسل باهظ الثمن لأنه يتعين عليك الحصول على المبنى ، والحصول على جميع معدات التنظيف ، وما إلى ذلك. ومع ذلك ، فهي سهلة التشغيل نسبيًا مقارنة بالشركات الأخرى.

لذلك ، تقوم أنت وحفنة من الأصدقاء (المستثمرون) بتجميع بعض الأموال ويدير صديق آخر (الراعي) عروض المكان. يحصل الراعي على راتب مقابل تشغيل المغسلة ، كما يفعل أي مشغل ، ويحصل الجميع على نصيب من الأرباح.

في المعاملات العقارية ، يكون الأمر متشابهًا إلى حد كبير. يساهم المستثمرون بالمال في الصفقة ويضع الراعي جهدًا كبيرًا ، وفي كثير من الأحيان ، القليل من أمواله الخاصة أيضًا. غالبًا ما يساهم المستثمرون في أي مكان ما بين 80-95٪ من إجمالي رأس المال ، مع حصول الراعي على الباقي.

كيف يتم تنظيم النقابات العقارية؟

يتم تنظيمها مثل معظم الصفقات العقارية الأخرى - عادةً كشركة ذات مسؤولية محدودة (LLC) ولكن أحيانًا كشراكة محدودة (LP). في حالة LP ، يكون الراعي هو الشريك / المدير العام بينما المستثمرون هم شركاء محدودون أو مستثمرون سلبيون.

هذا يعني أنه سيكون لمؤسستك اتفاقيات تشغيل (LLC) أو اتفاقية شراكة (LP) - سترغب في قراءة هذا بعناية لأنها توضح كيفية دفع التوزيعات ، وكيفية إنشاء حقوق التصويت ، بالإضافة إلى أي رسوم يتقاضاها الراعي قبل التوزيعات. سيتم تسجيل كل شيء مهم في إحدى تلك المستندات.

صفقات قروض العقارات لديها الكثير من الهياكل المختلفة. على سبيل المثال ، أنا مشترك في صفقة مشاركة حيث يكون "شلال التوزيع" هو:

• أولاً ، يحصل أعضاء الفئة أ (المستثمرون) على 8٪ على مساهماتنا (العائد المفضل) ؛
• بعد ذلك ، نوزع 70٪ من النقد المتبقي القابل للتوزيع ؛
• ثم يحصل أعضاء الفئة ب (الرعاة) على 30٪ من النقد القابل للتوزيع.

من النقد القابل للتوزيع ، سيحصل المستثمرون على 8٪ على استثماراتهم الرأسمالية قبل أن يحصل الرعاة على نصيب الباقي. تم توضيح هذا ، وأكثر من ذلك بكثير ، في اتفاقية التشغيل.

هناك أربعة عوامل أساسية للبحث في التوزيع:

1. عائد رأس مال المستثمر - كيف سيتم رد أموالك إليك. في كثير من الأحيان ، يتم الدفع للمستثمرين أولاً قبل الرعاة.
2. العودة المفضلة - في التوزيعات ، العائد المفضل هو مقدار ما يتم دفعه للمستثمرين أولاً. في الحالة المذكورة أعلاه ، العائد المفضل هو 8٪.
3. شرط اللحاق بالركب - في حالة وجوده ، يحصل الراعي على 100٪ من التوزيعات حتى شرط اللحاق بالركب قبل نقل الفائدة. في الحالة المذكورة أعلاه ، لا يوجد شرط استدراك.
4. "اهتمام مسبق" - بعد كل ما قيل وفعل ، هكذا يتم تقسيم الربح بين المستثمرين والراعي. في الحالة أعلاه ، يكون الانقسام 70/30.

هناك أيضًا رسوم ، فيما يلي الرسوم التي يجب الانتباه إليها (ليست قائمة شاملة):

• رسوم الاستحواذ - هذا هو الرسم المدفوع لإغلاق عملية جمع التبرعات ويشمل العثور على الصفقة والتنظيم وشراء العقار.
• رسوم التمويل - إذا كان هناك تمويل ، فهذه هي رسوم الحصول على قرض الاستحواذ.
• الرسوم الادارية - هذا هو المبلغ الذي يتقاضاه الراعي لإدارة أصول الشركة.
• رسوم إدارة الممتلكات - هذا هو المبلغ الذي يدفعه الراعي لإدارة العقار.
• رسوم التصرف - هذا هو المبلغ الذي يدفعه الراعي عند بيع العقار.

هذا مجرد التقاط بعض الخطوط العريضة لكل صفقة - تحتاج إلى مراجعة مستندات الاشتراك والمستندات القانونية الأخرى للحصول على الصورة الكاملة. إنه مهم لأن كل هذه الرسوم تتراكم ، خاصة عندما تتحدث عن المبالغ المالية المطلوبة لصفقة عقارية بملايين الدولارات.

كيف تختلف القروض المشتركة عن صناديق الاستثمار العقاري؟

صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو صندوق يستثمر في العقارات. يتم تداول بعض صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا ، والبعض الآخر (مثل Fundrise) غير صحيح.

إذا نظرت إلى أفضل 10 حيازات من Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX) ، إنها قائمة بالشركات المتداولة علنًا (باستثناء رقم 1 ، وهو صندوقها الخاص):

1. صندوق مؤشر الطليعة العقارية 2 (VRTPX) - صندوق Vanguard's REIT المؤسسي الذي يمتلك مجموعة مماثلة من الشركات
2. شركة البرج الأمريكية.
3. شركة برولوجيس
4. شركة كراون كاسل الدولية
5. شركة Equinix Inc.
6. التخزين العام
7. Dgital Realty Trust Inc.
8. Simon Property Group Inc.
9. شركة SBA Communications Corp.
10. شركة Welltower Inc.

إذا قمت بالبحث عن هذه الشركات ، فلديك مجموعة متنوعة من أنواع العقارات العقارية. تمتلك شركة أمريكان تاور كورب بنية تحتية للاتصالات اللاسلكية والبث. تمتلك مجموعة سيمون العقارية عقارات تجارية وأكبر مشغل لمراكز التسوق. شركة Public Storage هي شركة التخزين العامة البرتقالية.

إنه التنويع العقاري في معاملة واحدة.

وإذا نظرت إلى النسب المئوية بناءً على نوع العقار ، فستجد أنها متشابهة إلى حد كبير.

يرى؟ قليلا من كل شيء. بصفتك مستثمرًا عقاريًا ، لا يمكنك التغلب على البساطة.

فيما يلي بعض الطرق الرئيسية التي تختلف بها القروض النقابية عن صناديق الاستثمار العقاري:

أنت تشتري عقارًا واحدًا. مع REIT ، قد تستثمر في مجموعة متنوعة من العقارات. من خلال المشاركة العقارية ، عادة ما تشتري في واحد فقط. قد يكون كبيرًا ، مثل مجمع سكني ، لكنه لا يزال عقارًا واحدًا.

يجب أن تكون مستثمرا معتمدا من أجل المشاركة العقارية. إن المشاركة العقارية هي حقًا موضع خاص (بيع خاص للأسهم في LLC / LP التي ستمتلك العقار) وهذا يعني أنك بحاجة إلى أن تكون مستثمر معتمد كي يشارك. يتم تداول REIT علنًا وليس له مثل هذه القيود.

الحد الأدنى من مبالغ الاستثمار أعلى بكثير. الرعاة لا يريدون الكثير من المستثمرين. في الواقع ، لكي يظلوا ممتثلين ، يجب عليهم إبقاء الأرقام صغيرة. هذا يعني أن الحد الأدنى للاستثمارات غالبًا ما يكون 25000 دولار أو أعلى. إذا كنت ترغب في جمع 2.5 مليون دولار ، فستحتاج حتى عند 25000 دولار إلى مائة مستثمر. هذا كثير جدا. يمكنك شراء حصة في Vanguard’s Real Estate ETF (VNQ) بأقل من مائة دولار.

إنها معاملة خاصة غير عامة. عندما تستثمر ، غالبًا ما يُطلب منك الصمود حتى النهاية. إذا كنت ترغب في تصفية مركزك ، فسيتعين عليك مراجعة اتفاقية التشغيل الخاصة بك لمعرفة كيفية القيام بذلك. الأمر ليس بسيطًا مثل النقر على "بيع / استرداد" على أسهمك في REIT. في هذا الصدد ، فإن رأس المال الخاص بك مغلق وغير سائل أكثر من الصندوق.

إذا سارت الأمور جنوبًا ، فأنت وحدك. مثل أي صفقة ، تستند القروض النقابية على الثقة. إذا كان كفيلك يتطلع إلى خداعك أنت والمستثمرين الآخرين ، عن طريق تضخيم التكاليف (وجني الأموال ) أو التهرب من أداء واجباتهم ، فليس هناك الكثير مما يمكنك فعله ما لم تكن هناك يوميًا أساس. من غير المرجح أن يحدث ذلك مع الشركات المتداولة علنًا في REIT.

يمكنك الحصول على عوائد أفضل ولكن سيكون لديك بالتأكيد رسوم أعلى. صندوق Vanguard’s REIT ETF (VNQ) يتقاضى 0.12٪ فقط ، وهو مبلغ زهيد لأنه صندوق ضخم. من المحتمل أن تدفع أكثر في أي تمويل مشترك لمجرد أنه ليس لديك وفورات الحجم. ومع ذلك ، فإن صندوق Vanguard's REIT ETF لديه عائد بنسبة 8.5 ٪ تقريبًا منذ عام 2004 - ونأمل أن تتمكن من القيام بعمل أفضل.

هل الاقتراضات العقارية سلبية؟

الدخل السلبية انه مذهل.

لسوء الحظ ، يبدو أن قروض التمويل العقاري سلبية لكنها ليست كذلك في الحقيقة. كمستثمر ، لا يتعين عليك تشغيل العقار ولكن لا يمكنك الجلوس كما تفعل مع REIT. عليك أن تقوم بتحليل الفرصة ، وبذل العناية الواجبة ، واتخاذ القرارات.

نظرًا لأن الكثير من بيضك سيكون في تلك السلة الواحدة ، فستحتاج أيضًا إلى مراجعة البيانات المالية ، مثل بيانات الدخل والميزانية العمومية ، للتأكد من أن كل شيء لا يزال يعمل داخل التوقعات. عليك القيام بذلك لأنه لا يمكنك التأكد من أن أي شخص آخر يفعل ذلك.

لذلك فهو أمر سلبي بمعنى أنك لست مضطرًا للعثور على مستأجرين ، وجمع الإيجار ، وطرد المستأجرين الذين لا يدفعون الأجر... لكنه ليس سلبيًا تمامًا.

كيف تجد نقابة عقارية؟

العثور على الأشخاص الذين يحتاجون إلى التمويل لإجراء صفقات عقارية ليس بالأمر الصعب - ستكون هناك دائمًا صفقات ومشغلين عقاريين يحتاجون إلى تمويل ولكن لا يمكنهم الحصول عليه من أجل صفقاتهم. قد يكون لديهم سجل إنجازات محدود ، أو ليس لديهم ضمانات ، أو أن الصفقة صغيرة جدًا بالنسبة للبنك ، أو عوامل الخطر الأخرى.

أسهل طريقة هي العمل مع منصة تمويل جماعي ، وأكثر من ذلك أدناه ، ولكن إذا كنت تريد تجنب هؤلاء... فأنت تحتاج فقط إلى مقابلة مستثمرين أو مشغلين عقاريين آخرين. لقد تعلمت عن النقابتين اللتين أشارك فيهما من خلال الكلام الشفهي. عندما تبدأ في إجراء استثمارات ، تبدأ في التحدث مع زملائك المستثمرين حول كيفية تنظيم الصفقات ، وما هو نموذجي ، وكيفية فحص الشروط. سيبدأون أيضًا في جلب الصفقات إليك للحصول على رأي ثانٍ وهذه هي الطريقة التي تتعرف بها عليهم.

لم يكن لدي أي خبرة عملية في الاستثمار العقاري قبل الانخراط في هذين العرضين العقاريين ، لكنني فهمت الاستثمار. كنت أعرف معدل العائد الداخلي الذي سأحتاجه لإغرائي بصفقة غير سائلة نسبيًا تنطوي على مخاطر (مقارنة بسوق الأسهم).

كيف يتناسب التمويل الجماعي مع الصورة؟

تعمل منصات التمويل الجماعي على تسهيل العثور على صفقات المشاركة. إذا كان النظام الأساسي يقدم استثمارًا في العقارات الفردية ، فأنت تبحث حقًا عن صفقة مشاركة.

كما هو الحال مع أي استثمارات خاصة ، فإن التحدي الأكبر هو تدفق الصفقات. للعثور على صفقات جيدة ، عليك أن ترى الكثير من الصفقات ، وتحللها ، وتستثمر فقط في الصفقات التي تلبي معاييرك. إذا كنت لا ترى الكثير من الصفقات ، فقد تغريك الصفقات دون المستوى ، والمشغلين الأضعف ، والمشكلات السلبية الأخرى للاستثمار فقط.

المواقع العقارية الممولة جماعيًا تعمل كمغناطيس للصفقات. إذا كنت راعياً ، ولم يكن لديك مجموعة جاهزة من المستثمرين ، فقد يكون من الصعب العثور على مستثمرين. لذلك تعمل المواقع كمغناطيس للجهات الراعية والمستثمرين ، مما يجعل حياة الجميع أسهل مع أخذ جزء بسيط (نسبة مئوية عند اكتمال الصفقة بالإضافة إلى نسبة مئوية من التوزيعات).

قبل التمويل الجماعي ، كان من الصعب العثور على صفقات مشاركة. كان عليك أن تعرف بالفعل المستثمرين العقاريين ، أو البحث في المنتديات عبر الإنترنت أو المجموعات الأخرى ، وكان عليك القيام بالعناية الواجبة بنفسك دون الحاجة إلى تصفية.

شيء واحد سوف تتعلمه بسرعة كبيرة إذا قررت الاستثمار خارج سوق الأسهم ، عليك تصفية الكثير من الاستثمارات السيئة. مع التمويل الجماعي ، على الأقل ، لديك مرشح تقريبي يتخلص من الصفقات السيئة حقًا قبل أن تراها. (وسأجادل في فشل RealtyShares يظهر أنه من الصعب القيام بذلك على نطاق واسع)

إذا كنت مستثمرًا معتمدًا وترغب في العثور على عقارات فردية ، فسأطلع على الصفقات على RealtyMogul و متعدد.

إذا لم تكن كذلك ، أو تفضل الصناديق العقارية الممولة من الجمهور، ألق نظرة على ريالتي موجول أو Fundrise. مع الأموال ، لا تحتاج إلى أن تكون مستثمرًا معتمدًا. باستخدام الأموال ، لن تضطر حتى إلى بذل أي عناية واجبة بشأن الصفقات الفردية. يمكنك الاستثمار في أموالهم ، والتي غالبًا ما يكون لها معايير استثمار محددة للغاية ، وتقوم ببساطة بجمع التوزيعات. تكمن فائدة الصندوق في حصولك على التنويع عبر العديد من العقارات ، بدلاً من الخضوع لثروات شخص واحد.

هل فكرت في نقابة العقارات؟