لطالما كنت مفتونًا بفكرة امتلاك عقارات خارج مقر إقامتنا الرئيسي. يتعثر معظم الناس في ذلك عندما ينتقلون من منزل إلى آخر ، ويستأجرون منزلهم الأول لتوليد دخل جانبي.
عندما انتقلنا ، أجريت بعض الأبحاث ، وبينما كان من الممكن توليد القليل من التدفق النقدي من منزلنا ، لم أرغب في أن أكون مالكًا وقمنا ببيع منزلنا الأول.
العقارات ظلت دائما في مؤخرة ذهني وهكذا عندما كان هناك انتشار مواقع الاستثمار العقاري للتمويل الجماعي (مثل مواقع الإقراض من نظير إلى نظير ولكن بالنسبة للاستثمار العقاري) ، اعتقدت أنها قد تكون السيارة المثالية.
الشركة التي اخترت التحقق منها أولاً هي شركة تسمى RealtyShares.
ما هو RealtyShares؟
RealtyShares هي عبارة عن منصة استثمار عقاري للتمويل الجماعي أسسها الرئيس التنفيذي Nav Athwal في أبريل 2013. لقد مرت ست جولات من تمويل الأسهم وجمع ما مجموعه 35.7 مليون دولار من تمويل المشاريع ، وكانت الجولة الأخيرة عبارة عن صفقة تمويل ديون في سبتمبر 2016 ، وفقًا لـ
كان أثوال محاميًا عقاريًا في سان فرانسيسكو ومثل عملاء مؤسسيين مثل صناديق الاستثمار العقاري والمطورين. استخدم خبرته في هذا المجال لإنشاء RealtyShares لأنه أراد تقديم فكرة الاستثمار العقاري للأفراد.
تسمح لك RealtyShares بالاستثمار في الفرص العقارية ، التجارية والسكنية ، بحد أدنى 1000 دولار لكل استثمار وحد أقصى للرسوم السنوية 2٪. على استثمارات الأسهم والأسهم الممتازة ، تكون الرسوم أقرب إلى 1٪. على استثمار الديون ، تأخذ RealtyShares رسوم خدمة في شكل فرق سعر الفائدة (الفرق في ما يدفعه المستثمرون مقابل. ما يدفعه المقترضون). لا توجد رسوم معاملات.
التسجيل في RealtyShares
التسجيل يستغرق بضع دقائق فقط. تتضمن العملية إنشاء تسجيل دخول وربط حساب مصرفي اختياريًا. يمكنك تخطي ربط حساب مصرفي في البداية (وهو ما فعلته لأنني أردت أن أرى ما بالداخل قبل أن أتخلص من التفاصيل المصرفية الخاصة بي).
بعد التسجيل ، هناك "فترة راحة" لمدة 30 يومًا على النحو الموصى به من قبل لجنة الأوراق المالية والبورصات (SEC). يمكنك تمريرها من خلال استكمال ملف تعريف المستثمر الخاص بك وجدولة مكالمة مع فريقهم.
يسأل ملف تعريف المستثمر بعض أسئلة استبيان المستثمرين القياسية مثل صافي الثروة والدخل وما إذا كنت تعمل في الخدمات المالية الصناعة ، بالإضافة إلى عدد قليل من العناصر الأخرى مثل ما إذا كنت أنت أو أي شخص في أسرتك حاليًا أو سابقًا عسكريًا أو حكوميًا أو سياسيًا رفيع المستوى الرسمية. يستغرق حوالي عشر دقائق.
بمجرد الانتهاء ، يمكنك تحديد موعد مكالمة (كتل مدتها 20 دقيقة) للخروج من فترة التهدئة.
خيارات استثمار عقاري متعددة
كانت مكالمة التهدئة في الغالب عبارة عن معلومات ، وقدم لي الشخص الذي تحدثت إليه ملخصًا لما يفعله. لقد كان رائعًا وإليكم ما تعلمته عن أنواع الاستثمار الثلاثة المختلفة ، على الرغم من تصنيفها على نطاق واسع.
أقصر أجل ، ديون كبيرة: هذه صفقات ذات عائد مستهدف 8-10٪ على سندات دين كبيرة مدتها 12 شهرًا بحد أدنى من 1،000 دولار إلى 5،000 دولار.
تنقسم إلى نوعين:
- منازل الأسرة الواحدة ، مثل العقارات التي تنقلب - أنت صاحب المركز الأول على هذه المنازل واللجوء إلى التخلف عن السداد هو حبس الرهن.
- تمول الديون التجارية بناء موقع الامتياز - لقد قاموا بذلك فقط لمدة 3-4 أشهر (ولم يفعلوا سوى عدد قليل) لكنهم يمولون إنشاء امتياز واحد قائم بذاته موقعك. هذه المواقع لديها بالفعل أصحاب الامتياز الذين وقعوا عقد إيجار ثلاثي الشبكات.
صفقات الأسهم المفضلة على المدى المتوسط: هذه مدتها 2-3 سنوات وعادة ما تكون في المركز الثاني (للدين) مع عائد مستهدف يبلغ 12-14٪. عادة ما يذهبون إلى مشاريع سكنية متعددة العائلات ، وفي بعض الأحيان قروض أكبر (من 1 إلى 3 مليون دولار) للمستثمرين العقاريين الذين يتطلعون إلى التوسع. الحد الأدنى لهذه الأقرب هو 10000 دولار - 15000 دولار.
صفقات ملكية المشاريع المشتركة طويلة الأجل: هذه صفقات مدتها 3-5 سنوات حيث تحصل على الملكية مع المطورين وتستهدف 16-20 ٪ IRR. على هذه ، ستحصل على مدفوعات ربع سنوية (تستند أحيانًا إلى أرباح التشغيل) بالإضافة إلى المشاركة في تقدير عند بيع العقار.
هذه ليست سوى أنواع الصفقات التي شاهدوها على المنصة (اعتبارًا من يناير 2017). الجزء الممتع هو أنه يمكنك رؤية جميع الاستثمارات التي قاموا بها (والتي كان هناك 500+ منها).
مراجعة فرص الاستثمار الفعلية
بعد أن قمت بالتسجيل ووجودي في فترة التهدئة ، بحثت ورأيت أن هناك حفنة من الاستثمارات المفتوحة. لا يمكنك الاستثمار في أي صفقات تم فتحها قبل الخروج من فترة التهدئة (هذه هي الملاحظة الموجودة أسفل كل قائمة) ولكن لا يزال بإمكانك البحث حولك. يمكنك أيضًا عرض الصفقات المغلقة أيضًا ، وهو أمر ممتع دائمًا.
ألقيت نظرة خاطفة على أول صفقة دين مدرجة ، وهي عبارة عن مذكرة بقيمة 1.65 مم 12 مليون دولار تدفع فائدة 10 ٪ بحد أدنى 10000 دولار. تشير علامة "التمويل المسبق" إلى أن RealtyShares قامت بتمويلها بالفعل ، لذا فهي الآن تملأها بأموال المستثمر.
المعلومات الواردة في هذا الاستثمار خفيفة نسبيًا. أظن أن السبب في ذلك هو أن هذه صفقة ديون مباشرة إلى حد ما. قد تحتوي الصفقات الأخرى على مزيد من المعلومات (مثل صفقات الأسهم المفضلة) جزئيًا لأنها تنطوي على مخاطر أكبر. إذا كنت تقوم بمشروع مشترك ، فأنت بحاجة إلى معرفة من ستنام معه.
بالعودة إلى هذه الصفقة ، فإنهم يعطونك بعض الأشياء الأساسية - نظرة ثاقبة حول الغرض ، وسجل المسار ودرجة الائتمان للمقترض ، بالإضافة إلى مقدار الرافعة المالية التي ينطوي عليها. هناك أيضًا "مستندات" إضافية ، وفي هذه الحالة يكون هناك تقييم للممتلكات بالإضافة إلى سجل حافل للمقترض مع RealtyShares.
لا يختلف الأمر كثيرًا عما تراه في موقع إقراض نظير إلى نظير ، ولكن مع تفاصيل مختلفة (مثل الملكية).
يجب النظر إلى المعلومات المقدمة على أنها البداية فقط. يجب أن تقوم بأداء واجبك. بينما تقوم RealtyShares بفحص هذه الصفقات والإبلاغ عن أنها لا تستغرق سوى جزء بسيط من تلك المعروضة ، لا يمكنك أن تكون مستثمرًا دون إجراء المزيد من البحث عندما تضع أموالك في العمل.
يمكنك العثور على قدر هائل من المعلومات عبر الإنترنت ، والعمل بصرامة من العنوان ، وأوصي بأن تبدأ في البحث عن تلك المعلومات في أي صفقة.
مصاريف: في هذه الصفقة بالذات ، لا يبدو أن المستثمر يدفع أي رسوم. يدفع المقترض 25 دولارًا لكل 1000 دولار يتم جمعها (تم الكشف عنها في حزمة المستثمر). بالإضافة إلى ذلك ، فإن سعر الفائدة على القرض هو 11٪ للمقترض و 10٪ يدفع للمستثمر (موضح في قائمة الأوراق المالية).
إذا كنت تنظر إلى هذا على أنه موضع خاص ، فهو مشابه جدًا لكيفية تنظيمها من حيث الرسوم. لقد قمت ببعض هذه الأرقام وتتوافق هذه الأرقام مع المخاطر التي تنطوي عليها.
كيف تعمل الضرائب للاستثمارات
لكل استثمار ، ستحصل على نموذج 1065 Schedule K-1 في نهاية العام. K-1 هو نموذج يستخدم للإبلاغ عن الدخل والخصومات والائتمانات والتفاصيل البارزة الأخرى للشراكة ، وهو ما تدخل فيه عندما تستثمر.
إنه ليس بيانًا صعبًا لفهمه وواحد من إعداد الضرائب الخاص بك أو برنامج الضرائب سوف تكون قادرة على التعامل معها دون صعوبة.
هو استثمار جيد؟
لقد استثمرت في مجموعة صغيرة من منازل الأسرة الواحدة ، واستثمرت في صناديق الاستثمار العقاري ، وأقرضت أموالًا لصفقات عقارية لأشخاص أثق بهم (قروض بأموال صعبة). كانت تجربتي مع الملكية المباشرة (وإن كانت في نقابة مع أشخاص أثق بهم) مختلطة ، فهناك فقط الكثير من التقلبات في امتلاك العقارات في منطقة جغرافية واحدة... بالإضافة إلى أن التأجير ليس أ النزهة.
لقد كانت تجربتي في قرض النقود الصعبة ممتازة ولكنك مرة أخرى تقرض المال لفرد. لقد فعلت شيئًا واحدًا فقط ، وأنا أثق في الشخص الذي أقرضته المال (ولم يفعل شيئًا سوى الدفع في الوقت المحدد!) ، لكن "البيض في سلة واحدة" هو مجرد طريقة خطيرة لممارسة الأعمال التجارية. (وقد كنت محظوظًا!)
هذا يترك صناديق الاستثمار العقاري. متى يمكنك الشراء في صندوق مؤشر فانجارد ريت (VGSLX) بحد أدنى 3000 دولار ، يجب أن يكون هناك سبب وجيه للذهاب إلى مكان آخر.
ولكن هناك - لا يتم استثمار العديد من صناديق الاستثمار العقاري في العقارات بقدر ما يتم استثمارها في شركات العقارات. أهم مقتنيات VGSLX هي مناصب حقوق الملكية لمجموعات العقارات التجارية وشركات التخزين. إنها عقارات بمعنى أنك تشتري شركات ذات ممتلكات عقارية ضخمة ولكن ليس في العقارات مباشرة.
100 دولار رمز الترويج RealtyShares
لفترة محدودة ، قم بالتسجيل واستخدام الرمز الترويجي شريك 100 لتحصل على مكافأة قدرها 100 دولار عند إجراء أول استثمارك.
سيظهر مبلغ 100 دولار في حسابك المصرفي المرتبط خلال 30 يومًا من معالجة استثمارك.
الحد الأدنى
أعتقد أنه من الرائع حقًا أن أذهب إلى متجر النوافذ وقد أعمل قليلاً فقط لأرى كيف هو (الأمر يشبه إلى حد ما خدش حكة استثمار الأرباح).
إذا كنت مهتمًا ، يمكنك التسجيل لمعرفة المزيد عنها.