Kako sem dvignil najemnino za naše nepremičnine za najem

Tv zadnjem letu smo izgubili dolgoletnega najemnika. Žalostno.

Medtem ko smo bili prestrašeni, da bi jih izgubili. Sprememba nam je dala priložnost za dvig najemnine in izboljšanje mesečnega denarnega toka.

Najemnino na naši nepremičnini smo lahko povečali za 300 USD - z 1875 USD na 2.175 USD na mesec. To je kar skok. Vendar je bilo treba slediti naraščajočim davkom na nepremičnine in povečanemu povpraševanju po enoti.

Dobra praksa je dvig najemnine, saj vam omogoča, da pokrijete svoje naraščajoče stroške, sledite trgu in najemniku pričakujete redno zvišanje najemnine. Orodja, kot je Rentometer vam omogočajo primerjavo vaše nepremičnine z drugimi, kar pomeni, da vedno veste, kakšna je tržna najemnina na vašem območju.

V tem članku bom razložil, zakaj bi morda želeli dvigniti najemnino, koliko zvišati najemnino z stvarmi, ki jih lahko naredite, da upravičite zvišanje najemnine, in zakonitostjo zvišanja obstoječih najemnin najemniki.

Vir: Rentometer vam v nekaj sekundah brezplačno pove, če najemnine zaračunavate premalo (ali preveč). Poskusite Rentometer zdaj.

Kdaj morate dvigniti najemnino

Kdaj ste nazadnje pregledali primerljive najemnine na vašem območju? Če tega že dolgo niste storili, morda ne boste dovolj napolnili.

Morate dvigniti najemnino, ko se lokalni trg za najem povečuje. Želite ostati v koraku s cenami najemnin v svoji skupnosti, da ne izgubite denarja.

Najemodajalci pogosto ne vedo, kakšna je stalna najemnina. Najboljši način, da ugotovite, za kakšen znesek povečati, je, da pogledate primerljive cene najemnin, ki obdajajo vašo nepremičnino.

Kot najemodajalec je napaka, če ne raziskujete in ostanete na tekočem o lokalnih cenah najemnin. Razumevanje povprečnih cen najemnin v vaši soseski vam pomaga, da se izognete prostim mestom, saj zaračunavate pošteno ceno za vas in vaše najemnike.

Obstajajo spletna orodja in viri, ki omogočajo hitro in enostavno iskanje primerljivih najemnin. Tako veste, ali in kdaj bi morali zvišati najemnino. Eno od teh orodij je Rentometer.

Rentometer

Rentometer je spletno orodje, ki vam pomaga določiti povprečne cene najemnin za vaše območje. Analizirajo trenutne podatke z vašega lokalnega najemniškega trga in ocenijo, ali je najemnina, ki jo zaračunavate, v skladu z mediano za območje. Od cene najemnine in primerjav je potrebno veliko ugibati.

Brezplačno lahko uporabite njihov ocenjevalnik najemnine, vendar za prejemanje kompsov potrebujete račun Pro. Rentometer ponuja brezplačno preskusno različico njihovega profesionalnega načrta, ki vam ponuja brezplačne kompresove in pet brezplačnih poročil o najemninah. Rentometer Pro stane 29 USD na mesec ali pa uporabite kodo "SAVE", jo lahko dobite za 99 USD na leto.

Z Rentometer Pro imate dostop do orodij in virov, kot so:

• Poročila o najemu PRO
• Kompleti za svežo najemnino
• Trendi najemnin
• Poročila o nepremičninah
• Serijske analize
• Iskanje soseske
• Iskanje poštne številke

Uporaba Rentometer vam prihrani čas in denar, saj hitro najdete primerjavo cen najemnine in vas seznanimo s primerjavo najemnine. Ker zbirajo najnovejše podatke o najemu, so podatki, ki jih prejmete, posodobljeni. Rentormeter je dragoceno orodje, ki vam pomaga določiti pravo ceno najemnine in vam pomaga pri odločitvah o nakupu nepremičnine.

Razlogi, zaradi katerih bi radi dvignili najemnino

Ne da bi morali prepričati. No, mogoče pa res…

Obstaja veliko razlogov za dvig najemnine. Nobeno od teh ni zato, ker želite biti zloben in zloben lastnik. Ne počuti se krivega. Dvig najemnine je potreben iz več razlogov. Razčlenimo jih:

1. Redni stroški so se povečali

Vsekakor morate dvigniti najemnino, če so se vaši redni mesečni stroški povečali. To so lahko številni stroški: davki na nepremičnine (tako kot jaz v svojem primeru), zavarovanje, dajatve za HOA, pristojbine za upravljanje premoženja ali celo hipotekarno plačilo.

2. Lastnino ste prenovili ali kako drugače izboljšali

Ste porabili denar za prenovo ali kako drugače izboljšali nepremičnino? Ali pa nameravate narediti nekaj večjih izboljšav? V tem primeru ste povečali vrednost nepremičnine in verjetno boste morali zvišati najemnino.

Povezano:Popravila najema: Popravljanje moje najemnine

3. Trg to podpira

Poiščite oceno najemnine pri Rentometru in si oglejte primerljive najemnine. Ali opažate, da se podobne enote najemajo za veliko več? Vprašajte druge najemodajalce na tem območju, koliko zaračunavajo za podobne enote.

Če se najemnine povsod dvigajo, vam trg poskuša povedati, da je čas, da dvignete najemnino.

4. Če želite zagotoviti, da vaš najemnik to pričakuje

Tukaj je lep nasvet, ki sem ga pobral iz Forumi BiggerPockets–Na koncu najema vedno dvignite najemnino za najmanj 25 USD. Naredite to, tudi če ne obstaja noben drug razlog, da bi upravičili zvišanje najemnine.

Zakaj? Enostavno. Tako bo vaš najemnik to pričakoval, zato se boste lahko od tam pogajali.

Če tega ne naredite najprej, potem ne boste imeli prostora za premikanje, če vaš najemnik (ki ga želite ohraniti zadovoljnega) odpelje pogajanja in vas prosi, da znižate najemnino za lepo vedenje. Ker ste vrgli prvi udarec, imate zdaj nekaj prostora, da se umaknete, ko se najemnik začne pogajati o boljši najemnini.

Nihče se ne bo preveč sekiral nad 25 USD - ne boste jih izgubili. In če se ne strinjajo, se pogovorite in se pogajajte o nečem ugodnem za oba.

5. Vaš najemnik odhaja

Nazadnje, če je vaš trenutni najemnik prekinitev najema, to je čas, ko morate dvigniti najemnino. Ponovno morate preizkusiti trg in začeti visoko s svojo ponudbo. Če končate tam, kjer ste bili, je v redu. Vsaj najemnine niste izgubili. In to je vaša edina priložnost za ponastavitev najemnine. Pojdi na veliko!

Koliko zvišati najemnino

Za koliko bi torej morali dvigniti najemnino? To je odvisno. Priporočam, da preverite Rentometer za grobo predstavo.

Želite zagotoviti, da boste za nepremičnino dobili najboljšo vrednost. Prav tako ne želite omejiti števila bodočih najemnikov. Tukaj je nekaj dejavnikov, ki jih morate upoštevati:

1. Raziščite primerljive najemnine

Naj bo prosti trg vaše vodilo. Poiščite razpoložljive spletne tržnice, kot sta Zillow in Trulia, in poiščite podobne nepremičnine za najem. Vprašajte druge najemodajalce na tem območju. Če uporabljate podjetje za upravljanje nepremičnin, bi moralo imeti dostop do podatkov, ki bi bili koristni.

Prav tako se prepričajte, da preverite Rentometer. To je hitro in enostavno orodje, kjer lahko najdete oceno najemnine po naslovu. Vnesete samo naslov in število spalnic, ki jih ima enota, in Rentometer vam bo zagotovil povprečno najemnino na vašem območju.

Obstaja tudi barvno označen zemljevid, kjer lahko vidite, kako se druge lastnosti primerjajo s povprečjem. Kot upravitelj nepremičnine lahko hitro ocenite, koliko bi lahko zvišali svojo trenutno obrestno mero.

2. Dejavnik pri vaših stroških in pričakovani donosnosti

V idealnem primeru bi to morali storiti pred nakupom nepremičnine. Vendar je vredno občasno pregledati, da se prepričate, da še delate dobra naložba v nepremičnine.

Letni pregled svoje nepremičnine (vključno s podrobnim seznamom vseh mojih stroškov) je v tem, da bom vedel, ali je čas za dvig najemnin. In če od naložbe ne dobite želenega donosa, je čas, da raziščete zvišanje najemnine.

Če to ni uspešno, je morda čas, da naložbo prodate ali razmislite o refinanciranju izplačila.

Povezano:Analiza denarnega toka naše nepremičnine za najem

3. Pojdite na veliko, da zapustite sobo za pogajanja

Ko veste za primerljive najemnine in razumete svoje finance, je čas, da postavite številko in poglejte, kaj trg počne z njo. Ne boste se mogli pogajati, zato začnite visoko, da boste imeli prostor za znižanje cene, če imate samo enega potencialnega najemnika, ki želi boljšo ceno.

Kot sem rekel zgoraj, sem pred kratkim dvignil najemnino za 300 USD in trg mi je takoj povedal, da je to poštena cena. V tednu dni sem ga dal v najem.

Stvari, ki jih lahko naredite, da bi upravičili zvišanje najemnine (znano tudi kot dodana vrednost)

Kot najemodajalec lahko pričakujete najboljše povečanje najemnine, ki temelji na neki dodani vrednosti, ki ste jo prinesli dogovoru. Navsezadnje vas druga povečanja običajno vsiljujejo zunanji dejavniki.

1. Izboljšajte/prenovite nepremičnino

Dodajanje novih barv, preprog in svetilk je morda vse, kar potrebujete, da upravičite dostojno povečanje najemnine. Te stvari v večini nepremičnin stanejo manj kot 1000 USD in jih je mogoče hitro narediti med najemniki ali morda celo, če imate v njej nekoga.

Poleg osnovnih popravil lahko prenova kopalnice ali kuhinje zagotovo pripomore k izboljšanju najemnin. Vendar ne delajte večjih preoblikovanj, preden dovolj dobro razumete svoj trg, da boste vedeli, kako vas bodo ti preoblikovali v primerjavi s primerljivimi enotami. Ni nujno, da je kopalnica dvakrat lepša od vsega na vašem trgu.

2. Ponovno konfigurirajte lastnost

Ali je mogoče enoto razdeliti na več enot? Ali je mogoče del enote oddati kot začasno najemnino (npr. Airbnb)? Ali lahko dodate dodatno spalnico ali kopalnico?

Ta vprašanja je seveda najbolje postaviti pred nakupom nepremičnine za najem. Toda ne škodi, če na svojo najemno enoto pogledate z druge perspektive, ko jo imate. Vedno se sprašujte, kako lahko dodate vrednost.

3. Dodatne storitve in aparati

Ponudite skrb za kabelsko televizijo, internetne storitve, stacionarne telefone in druge storitve za vašega najemnika. Morda so pripravljeni plačati premijo, da se izognejo težavam z več računi. Če imate več enot, bi lahko bili upravičeni do popusta.

Poleg tega lahko za majhno mesečno plačilo najemniku oddate aparate (pralni/sušilni stroj, televizor itd.).

Je legalno? Ali mi zakoni o nadzoru najemnin preprečujejo zvišanje najemnine?

Obrnil sem se na lokalnega odvetnika, Robert Newton za komentar. On reče,

»Dokler najemodajalec upošteva pošteno stanovanjsko zakonodajo (nediskriminacija zaščitenih razredov), lahko najemodajalec ob koncu najemnega obdobja dvigne najemnino. V Teksasu ni nobenih državnih zakonov o zgornjih mejah povečanja najemnin, razen tistega, kar lahko obstaja kot mestni zakon ali vladni program. "

Landlordology.com ima odlično stanje po državnem vodniku o zakonitosti zvišanja najemnine, skupaj z nekaj primernimi dopisi, ki jih lahko najemnikom pošljete glede zvišanja najemnine. In če imate vprašanja, na katera nisem odgovoril, razmislite o pravičnem odgovoru. Lahko postavite svoje vprašanje in nanj bo odgovoril odvetnik.

Bistvo: dvig najemnine je le del življenja. Ne bojte se tega narediti. In vedno iščite načine, kako narediti svojo nepremičnino bolj dragoceno, da upravičite povečanje najemnine.

O Philipu Taylorju, CPA

Philip Taylor, alias "PT", je CPA, bloger, podcaster, mož in oče treh otrok. PT je tudi ustanovitelj in izvršni direktor konference in sejma industrije osebnih financ, FinCon.

Delo s krajšim delovnim časom je ustvaril leta 2007, da bi delil svoje nasvete o denarju in bil odgovoren (medtem ko odplačilo več kot 75 tisoč dolarjev dolga) in spoznavanje drugih, ki so navdušeni nad prehodom na finančno področje neodvisnost.