Investissez dans l'immobilier avec ces 6 façons différentes

[Note de PT: cet article complet a été rédigé par Eric Bowlin de investissementimmobilier.org. J'ai entendu Eric pour la première fois sur cet épisode de Bigger Pockets. Il vit ici au Texas avec moi maintenant et nous nous réunissons régulièrement pour déjeuner et parler d'immobilier et d'affaires. Voici Éric….]

je'est remarquable de voir comment l'investissement immobilier peut créer autant de richesse. Vous le voyez partout – à la télévision, sur le Web ou votre ami qui a décidé au hasard de renverser une maison, il semble que tout le monde gagne de l'argent dans l'immobilier.

La véritable force de l'investissement immobilier réside dans les revenus locatifs, et non dans l'appréciation du marché. Parce que l'immobilier peut être cher, vous pensez peut-être que l'investissement immobilier est hors de portée. Mais il existe plusieurs façons de s'impliquer dans l'immobilier avec aussi peu que 500 $.

Table des matières

1. Louez votre maison
2. Faire un flip en direct
3. Acheter une propriété locative clé en main
4. Partenariat avec d'autres investisseurs
5. Investir grâce au financement participatif
6. FPI

La plupart des investisseurs utilisent une analyse superficielle de l'immobilier

Mais avant d'entrer dans chaque méthode en détail, permettez-moi de passer rapidement en revue le pouvoir de l'investissement immobilier. Il y a plein d'idées fausses.

Premièrement, vous ne pouvez pas simplement comparer les prix des maisons aux actions, car l'appréciation n'est que l'une des 5 façons dont l'immobilier génère de la richesse. Voici un article de Lifestyles Unlimited à ce sujet.

La plupart des sites d'investissement feront une analyse rapide et vous montreront un graphique comme celui que j'ai fait ci-dessus. J'ai normalisé les prix réels des maisons et les stocks à 100 en 1970 et j'ai également ajusté l'inflation.

Lorsque vous comparez les deux avec ce type d'analyse superficielle, les actions surpassent clairement de loin l'immobilier. Les actions ont presque triplé en valeur. Les maisons n'ont augmenté que de 40 pour cent.

La force de l'immobilier est le loyer, pas l'appréciation.

Juste à titre d'exemple idiot, disons que vous achetez un immeuble locatif horrible et qu'il ne rapporte que 4 % de la valeur chaque année (après toutes dépenses, vacance, etc.). Personnellement, je n'investirais jamais dans cet accord, mais c'est un bon exemple de travail avec des chiffres facilement atteignables.

Maintenant, nous devons ajuster les graphiques pour tenir compte de revenus locatifs. Les revenus locatifs sont un type de revenu passif ce qui, lorsque vous êtes à pleine capacité, peut être très lucratif.

La meilleure façon de comparer est d'ajouter le bénéfice locatif total au prix. C'est comme ajuster le cours d'une action pour les dividendes perçus.

Jeter un deuxième regard

Maintenant, regardez le graphique suivant des loyers cumulés + valeurs des maisons par rapport aux stocks.

En commençant au même point, une fois que vous ajoutez même un maigre 4% retour des loyers chaque année, l'immobilier surperforme les actions sur la période.

Pour être clair, changer le délai peut facilement changer les résultats. J'ai choisi 1970 simplement parce que ce sont les données dont je dispose. Mais, les preuves sont toujours solides que l'immobilier peut très bien fonctionner et que les rendements sont très stables et fluides.

Tout le monde peut s'impliquer dans l'investissement immobilier

Bien sûr, tout le monde ne veut pas être un investisseur immobilier à temps plein, et tout le monde ne devrait pas le devenir, mais je crois que tout le monde pourrait gagner à allouer une partie de sa fortune à un bien immobilier investissement.

Le problème est que l'immobilier est très cher. La plupart des gens ne peuvent tout simplement pas laisser tomber quelques centaines de milliers de personnes et acheter un bien locatif.

Heureusement, il existe une tonne de façons d'investir dans l'immobilier sans devenir un investisseur immobilier et sans avoir besoin d'une tonne d'argent.

1. Louez votre ancienne maison - Utilisez l'approche du « tremplin »

Coût de démarrage - Moins de 20 000 $

Vous avez peut-être entendu parler de ce qu'on appelle le « propriétaire accidentel ». C'est quand quelqu'un habite dans une maison, déménage, puis loue l'ancienne maison. Le « propriétaire accidentel » n'a jamais prévu d'être propriétaire. Ils le deviennent lorsqu'ils achètent une résidence secondaire.

Malheureusement, la plupart des maisons unifamiliales sont en fait de très mauvaises propriétés locatives, car elles ne peuvent pas générer de profit. Comme le montrent les graphiques, l'appréciation seule est une terrible raison d'acheter une propriété.

Pour que la stratégie fonctionne, vous devez la planifier à l'avance. Vous devriez vous concentrer sur l'achat d'une maison dans un quartier où les loyers sont intéressants et supérieurs au coût de l'hypothèque et à toutes les dépenses.

En rapport: Mon premier bien locatif: pas vraiment un bon investissement

Utilisez l'approche « Step Up »

Lorsqu'il est temps d'emménager dans une meilleure maison, il vous suffit de vous installer dans la nouvelle maison et de louer l'ancienne. Vous venez de devenir un investisseur immobilier.

J'ai commencé dans l'immobilier avec l'approche tremplin. Ma première propriété était une multifamiliale de 3 logements près de mon école d'études supérieures. Nous avons loué deux unités et avons vécu dans une gratuitement. Après quelques années, nous avons déménagé dans une maison en rangée et avons loué les trois unités.

Piratage de maison

La grande partie était le loyer de deux unités payé pour toutes nos dépenses pendant que nous vivions là-bas. Lorsque nous avons déménagé, la 3e unité a payé presque toutes nos dépenses dans notre nouvelle maison. Il s'agit d'une approche populaire de l'investissement immobilier appelée « piratage de la maison ».

Grâce au piratage de maison, nous avons pu posséder deux propriétés et n'avons jamais eu à payer de notre poche chaque mois pour elles.

Depuis, nous avons de nouveau déménagé et le loyer de la maison de ville couvre la plupart de nos dépenses là où nous vivons maintenant.

Pour ce faire, il vous suffit de vous qualifier pour une hypothèque normale. Si vous partez avec un Prêt FHA, vous pouvez acheter une maison à un prix raisonnable de moins de 200 000 $ dans la plupart des États, ce qui coûtera environ 10 000 $ pour un acompte et des frais de clôture.

Étant donné que vous aurez finalement besoin de deux propriétés, le coût de démarrage sera d'environ 20 000 $.

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2. Faire un flip en direct

Coût de démarrage – 30 000 $

Une stratégie légèrement différente mais étroitement liée est le live-in flip.

Le but de cette stratégie est d'acheter une maison habitable (et donc finançable) mais qui demande beaucoup de travaux. Les travaux pourraient inclure l'amélioration de la cuisine/salles de bain, l'ajout de planchers de bois franc, la finition d'un sous-sol/grenier ou la construction d'un ajout.

Ce n'est pas pour les âmes sensibles car vous vivrez essentiellement dans une zone de construction pendant un certain temps. Cependant, le potentiel de profit non imposable est énorme. Approchez un flip live exactement de la même manière qu'un flip standard.

Le processus

Tout d'abord, vous devrez trouver une propriété habitable et également estimer la «valeur après réparation» ou ARV. Vous pouvez le faire en demandant à votre agent immobilier ou en examinant des ventes comparables.

La prochaine chose est d'estimer votre budget de réadaptation. Faites le travail vous-même pour gagner un peu d'équité, si vous avez les compétences. Sinon, demandez à un bon entrepreneur de vous donner un prix.

Assurez-vous que les chiffres fonctionnent

L'offre que vous faites devrait représenter un certain profit. Prenez l'ARV et soustrayez votre objectif de profit et soustrayez également les coûts de réparation. Le total est votre meilleure offre.

J'estime les coûts à 30 000 $ ou plus, car vous devrez financer l'achat initial (10 000 $ environ si vous optez pour la FHA) et vous devrez financer les réparations. Il m'est impossible de donner un coût global pour les réparations, mais 20 000 $ permettront de faire beaucoup de travail si vous en faites la plupart vous-même.

Avantages marginaux du retournement

Le grand avantage de cette stratégie est l'avantage fiscal. Un flip typique est soumis à toutes sortes d'impôts sur les bénéfices. Après trois ans de résidence à la maison, vous obtiendrez la plupart ou la totalité des impôts anéantis puisque les bénéfices sur les maisons ne sont pas imposés jusqu'à un certain montant. Je ne suis pas un fiscaliste, veuillez donc en consulter un avant d'acheter ou de faire des offres.

Cette stratégie est excellente car elle est assez peu risquée. Si les chiffres ne fonctionnent pas et que vous ne pouvez pas vendre à profit, restez simplement à la maison! Vous avez besoin d'un endroit pour vivre de toute façon.

Si vous pouvez vendre pour un bon profit, vendez-le et achetez votre prochain flip live. Tu pourrais mettre plus argent vers le bas et avoir une hypothèque moins élevée ou vous pourriez investir l'argent dans le marché boursier ou autres investissements.

Combinez cette stratégie avec l'approche « tremplin » et gagnez encore plus. En refinançant la propriété, vous capterez la valeur nette et bénéficierez également d'un loyer à long terme.

3. Acheter une propriété « clé en main »

Coût de démarrage – 30 000 $ – 50 000 $

Si vous n'êtes pas enthousiaste à l'idée de déménager beaucoup ou de vivre dans une zone de construction, vous voudrez peut-être envisager un immeuble de placement clé en main.

Comme son nom l'indique, une entreprise clé en main s'occupe de presque tout pour vous. Ils vous aident à trouver, analyser, acheter et gérer la propriété. Chaque entreprise est différente et elles n'offrent pas toutes les mêmes services, mais voici les bases :

Trouver et analyser la propriété clé en main

J'ai vu des entreprises clé en main trouver une propriété de diverses manières. Certains achètent et réparent directement la propriété tandis que d'autres utilisent un réseau d'entreprises de réadaptation pour trouver leurs propriétés achevées. D'autres fournissent des réparations et vous donnent les estimations de réparation et vous font payer pour les mises à niveau.

Quels que soient les chiffres qu'ils vous donnent, assurez-vous de faire votre propre analyse! Voici comment trouver et évaluer des propriétés locatives.

Acheter la propriété clé en main

La plupart des entreprises clé en main ont des relations avec des courtiers en hypothèques ou des prêteurs privés pour faciliter la transaction. Il est toujours important que vous soyez financièrement stable et qualifié pour acheter.

Gestion de la propriété locative clé en main

Des entreprises clé en main géreront directement la propriété ou vous mettront en relation avec un société de gestion réputée. Leur réputation repose vraiment sur cette pièce, ils ont donc tendance à la prendre très au sérieux.

De plus, les sociétés de gestion peuvent obtenir de nombreuses références de sociétés clé en main. S'il y a un problème avec votre société de gestion, vous pouvez parfois retourner vers la société clé en main et lui demander son aide. Le gestionnaire immobilier peut faire tout son possible pour vous rendre heureux simplement pour que ces références arrivent.

Coût des propriétés clé en main

Les entreprises clé en main se concentrent sur des propriétés moins chères pouvant aller de 50 000 $ et plus.

Il faut environ 30 000 $ pour commencer, bien que cela puisse varier. Puisque vous n'habiterez pas dans la propriété, vous aurez besoin d'un prêt conventionnel et de 20 % d'acompte. Sur une maison standard de 100 000 à 150 000 $, cela représente 20 à 30 000 $ plus les frais de clôture.

Vous aurez également besoin d'avoir de l'argent disponible en réserve au cas où vous auriez des réparations majeures au cours de la première année.

Les risques des propriétés clé en main

Je ne vais pas mentir, je ne suis pas un grand fan des propriétés clé en main. Beaucoup de gens ne jurent que par eux, c'est pourquoi je les ai inclus dans la liste.

Mais il y a beaucoup de risques avec l'investissement clé en main. Tout d'abord, les fournisseurs clé en main sont fortement incités à vous facturer le prix fort pour les propriétés. Puisque vous n'êtes pas familier avec le marché hors de l'État, vous ne le réaliserez probablement même pas.

En outre, les sociétés de gestion immobilière sont fortement incitées à provoquer davantage de réparations et de roulement des locataires.

Je me méfie généralement des offres où les incitations ne s'alignent pas et c'est pourquoi je répugne à la location clé en main. Mais je sais qu'il existe de nombreuses entreprises clés en main très réputées et je connais plusieurs personnes qui ne jurent que par elles.

Assurez-vous de faire vos recherches avant d'acheter.

Toit

Une option pour trouver une propriété clé en main est Roofstock.com. Il s'agit d'un marché en ligne pour l'immobilier occupé par des locataires qui met l'accent sur la mise en relation d'investisseurs immobiliers potentiels avec la bonne propriété.

Trouver la propriété d'investissement parfaite

En utilisant leur site Web, vous pouvez acheter un immeuble de placement sur la base des spécifications et des rapports fournis, puis commencer à percevoir un loyer dès le premier jour. Roofstock propose également des inspections approfondies sur toutes les propriétés, y compris la qualité de la maison, l'estimation frais de réparation ainsi que les informations financières de la propriété.

Il y a des coûts de transaction associés mais ils ne sont pas trop élevés. Si vous êtes un acheteur, vous paierez des frais de marché de 0,5 % tandis que les vendeurs paient des frais d'inscription de 2,5 %. C'est beaucoup moins que la commission que vous paieriez à un agent immobilier.

Les propriétés sont situées dans tout le pays dans des villes telles que Saint Louis, Pittsburgh et San Antonio. La fonction de recherche pratique sur le site Web vous permet de trier en utilisant différents critères, notamment les propriétés clé en main, le bon district scolaire, les propriétés qui répondent à la règle du 1%, etc.

Les informations dont vous avez besoin pour prendre une décision éclairée

La plupart des propriétés répertoriées sont des maisons unifamiliales, bien que vous puissiez également trouver un duplex ou deux. Il existe des informations très détaillées sur chaque propriété, allant d'un rapport d'inspection complet à des photos détaillées, un modèle 3D et bien plus encore.

La plupart des propriétés sont occupées par des locataires, vous assumerez donc le contrat de locataire actuel du propriétaire précédent. Cela signifie que vous pouvez commencer percevoir le loyer dès que vous achetez la propriété, ce qui est un bonus.

Roofstock vous aide également à trouver le financement de votre achat locatif grâce à une solution financière intégrée. Cela peut également vous aider à fermer la propriété plus rapidement - en aussi peu que 30 jours. Cependant, vous voudrez peut-être comparer les taux qu'ils offrent avec d'autres prêteurs pour vous assurer que vous obtenez un accord équitable.

4. Partenaire avec d'autres investisseurs

Coût de démarrage - 25 000 $ - 100 000 $ +

Envisagez de travailler avec d'autres investisseurs si vous n'êtes pas intéressé par les détails de l'investissement immobilier, mais que vous souhaitez tout de même ajouter de l'immobilier à votre portefeuille.

Les bons investisseurs sont toujours à la recherche de partenaires pour les transactions. Les bons investisseurs sont bons pour trouver des affaires. Étant donné que les transactions coûtent de l'argent, les bons investisseurs sont toujours à court d'argent.

Les investisseurs réalisent plus de transactions en s'associant. Plus il y a de partenaires, plus les transactions sont conclues, plus tout le monde gagne d'argent.

Différentes façons de s'associer

Il existe deux manières principales de s'associer à une transaction: en tant qu'investisseur en actions ou en tant que prêteur. La principale différence réside dans le risque et le rendement. En outre, il existe un certain nombre de domaines immobiliers différents dans lesquels s'associer, et chacun a ses propres ensembles de risques et de récompenses.

Renversement de maison (25 000 $ +)

L'une des façons les plus courantes de s'associer est de faire un flip maison. Les meilleurs vacanciers recherchent toujours des prêteurs privés mais souhaitent rarement partager des capitaux propres.

Les nouveaux investisseurs ne peuvent prétendre à aucun type de financement, ils partageront donc les bénéfices.

• Du côté bas, vous pourrez peut-être utiliser votre argent pour aider à financer certaines réparations, mais vous ne pouvez pas beaucoup aider avec l'acquisition ou d'autres coûts.
• Du côté élevé, vous pourrez peut-être financer l'intégralité de l'achat ainsi que les réparations.

Plus vous fournissez d'argent, meilleures sont les conditions que vous pouvez négocier, car vous avez plus de valeur pour l'emprunteur/partenaire.

SFR et locations multifamiliales 1-4 (35 000 $ - 50 000 $)

Une autre façon de s'associer est la propriété locative. Beaucoup de gens savent très bien économiser, mais ne sont peut-être pas admissibles à l'achat d'une propriété supplémentaire. C'est là qu'intervient le partenariat.

Chaque transaction est différente, donc aucune n'est structurée de la même manière, mais essentiellement une personne fournit l'acompte (ou une partie de celui-ci) tandis que l'autre trouve et achète une propriété.

Il y aura une répartition des capitaux propres et des loyers en fonction de la façon dont votre partenariat est négocié et de qui fournit plus d'argent et de services.

Syndication d'immeubles commerciaux et d'appartements (25 000 $ - 100 000 $)

Les syndications achètent la plupart des grands bâtiments que vous voyez autour de la ville. Des groupes d'investisseurs mettent leur argent en commun pour fournir l'acompte sur la propriété, et les sponsors de la transaction financent le reste.

Plus la transaction est petite, plus l'investissement minimum est bas, mais rarement inférieur à 25 000 $. Par exemple, une petite transaction de 2 millions de dollars n'a besoin que de 500 000 $ pour l'achat. Cela ne représente que 20 investisseurs avec 25 000 $ chacun, ce qui n'est pas difficile à atteindre.

Imaginez que vous essayez de lever 30 millions de dollars… tout à coup, 25 000 $ ne semblent pas beaucoup. C'est pourquoi les grosses transactions peuvent avoir un minimum de 100 000 $ ou plus.

Comment trouver des investisseurs avec qui s'associer

Comme il est techniquement illégal de faire de la publicité pour des partenariats et des projets, il peut être difficile de trouver des partenaires. Il est toujours préférable de commencer par votre propre réseau en demandant à tous ceux que vous connaissez s'ils investissent dans l'immobilier ou s'ils connaissent quelqu'un qui le fait.

Ensuite, vous pouvez commencer à étendre votre réseau en assistant à des réunions d'investisseurs locaux et en essayant de créer un réseau avec certaines personnes là-bas.

Beaucoup de villes (surtout les plus petites) n'ont pas de bonnes rencontres d'investisseurs. Parfois, les événements de réseautage sont là, mais ils sont axés sur un domaine immobilier différent de celui dans lequel vous souhaitez investir.

Dans ce cas, vous devriez commencer à réseauter avec des investisseurs en ligne pour développez votre réseau.

5. Investir dans l'immobilier participatif

Coût de démarrage – 1 000 $ – 20 000 $

C'est le jeu le plus récent de la ville. Le financement participatif permet à un groupe d'investisseurs de mettre leur argent en commun dans un projet et de partager les bénéfices.

Attendez, cela ressemble exactement à de la syndication…

…parce que c'est. Le financement participatif est essentiellement une syndication basée sur le Web.

Ce n'est évidemment pas un nouveau concept mais c'est une nouvelle façon de faire des affaires. Mais la principale différence entre la syndication et le financement participatif est que les accords de financement participatif peuvent être annoncé en ligne mais ils sont limités aux seuls investisseurs accrédités. (Voici les lignes directrices pour les investisseurs qualifiés.)

L'avantage est que les meilleures plateformes de financement participatif font beaucoup de diligence pour vous et cela aide à éliminer les mauvaises affaires. Le mauvais côté est que vous finissez par payer des frais supplémentaires pour cela, et cela est limité aux investisseurs accrédités. Malheureusement, c'est ainsi que les règles de la SEC sont écrites.

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Vous devrez probablement être un investisseur accrédité

Quelques sites vous permettent d'investir dans des offres pour aussi peu que 1 000 $, ce qui est génial. La plupart des sites nécessitent entre 5 000 et 10 000 $, ce qui est toujours bon. Quelques-uns nécessitent 20 000 $ ou plus, ce qui correspond davantage à ce qu'exige une syndication standard.

Le plus gros inconvénient est l'exigence d'accréditation. Actuellement, seuls deux sites de financement participatif proposent des produits pour les investisseurs non accrédités. La bonne partie est que cela ouvre certains investissements aux non-accrédités, mais la mauvaise partie est qu'il ne s'agit en fait que de FPI privées et non d'un accord syndiqué. Je vais entrer dans les avantages et les inconvénients des FPI dans la section suivante.

Les investisseurs non accrédités peuvent acheter dans l'une de ces FPI ou s'associer avec quelqu'un à la place. Les investisseurs accrédités peuvent investir directement avec un sponsor ou choisir une plateforme de financement participatif.

Plateformes de financement participatif

Pour lancer votre recherche de plateformes immobilières de financement participatif, voici une liste de celles qui pourraient avoir du sens pour vos propres besoins d'investissement :

• ÉquitéMultiple vous permet d'investir dans des biens immobiliers commerciaux gérés par des professionnels. Ces opportunités d'investissement sur le marché privé ont passé plusieurs niveaux de diligence raisonnable.
• Magnat de l'immobilier est une place de marché en ligne pour l'investissement immobilier dans des transactions commerciales. Dans le Tableau de bord Realty Mogul, les investisseurs peuvent parcourir les investissements, consulter les documents de diligence raisonnable et signer des documents juridiques via un portail en ligne sécurisé.
• Rue des pairs vous donne la possibilité de créer votre propre portefeuille d'investissements en prêts immobiliers ou de permettre à l'entreprise de faire le travail à l'aide d'investissements automatisés. Ils donnent accès aux investisseurs, fonds et institutions accrédités à des prêts immobiliers privés.
• Oncles riches vous permet d'investir dans l'immobilier locatif sans avoir à acheter de biens. L'entreprise perçoit les loyers de locataires solvables et le distribue aux actionnaires sous forme de dividendes mensuels.
• FouleRue met en relation les investisseurs avec des offres immobilières commerciales hautement contrôlées disponibles pour l'investissement direct. Il existe trois options d'investissement: l'investissement direct, l'investissement dans des fonds et l'investissement géré.
• PeerRealty est une place de marché en ligne où les investisseurs accrédités peuvent participer à des transactions immobilières de haute qualité avec des promoteurs réputés.
• RealtyShares est une plateforme d'investissement immobilier qui donne aux investisseurs un accès direct à des opportunités d'investissement de qualité avec un investissement minimum de 10 000 $. Vous pouvez construire un portefeuille diversifié avec des investissements avec différents profils de risque et de rendement.
• Patch de terre est une plateforme immobilière de crowdfunding qui permet aux investisseurs d'investir directement dans des prêts. Construisez un portefeuille de prêts immobiliers résidentiels et commerciaux dans tout le pays, tels que la réparation et le retournement résidentiels, le refinancement, la construction de groupe, etc.
• Financer ce retournement est une plateforme d'investissement en ligne pour les projets de réaménagement immobilier résidentiel. Il met en relation les investisseurs avec des projets nécessitant un financement et propose une sélection de base et une diligence raisonnable pour chaque propriété et réaménageur.

[Remarque du PT : J'investis actuellement mes excédents d'épargne d'urgence via la plateforme de crowdfunding peer-to-peer, Rue des pairs. Cela ne prend que 1 000 $ pour commencer, mais vous devez être un investisseur qualifié. J'apprécie vraiment la plate-forme car je peux facilement répartir 10 000 $ sur plusieurs prêts d'investissement immobilier différents dans différentes régions des États-Unis et pour différentes périodes. Cela fonctionne de manière très similaire à Lending Club. Revenons maintenant à Eric….]

6. Acheter dans des fiducies de placement immobilier (FPI)

Investissement minimum – 10 $ ?

Une FPI ou une fiducie de placement immobilier englobe un large éventail d'offres qui investissent dans un large éventail de biens immobiliers. Elle est tenue de distribuer 95 pour cent de ses bénéfices aux actionnaires et également de passer un certain nombre d'autres tests afin de maintenir son statut de FPI.

Il existe des FPI cotées en bourse où vous pouvez théoriquement acheter une seule action. Cependant, il existe également des FPI privées avec des paiements minimums massifs, c'est pourquoi l'investissement minimum a un point d'interrogation à côté.

L'avantage d'une FPI est que vous pouvez obtenir une certaine exposition aux biens immobiliers de votre portefeuille en achetant simplement une FPI avec votre compte de courtage.

Malheureusement, les rendements ne sont pas aussi bons que la syndication ou les investissements directs dans l'immobilier. Mais cela contribue à augmenter la diversité et à réduire la volatilité de votre portefeuille.

Il existe trois types de FPI: les FPI privées, les FPI cotées en bourse et les FPI publiques non cotées.

FPI cotées en bourse

Ceux-ci répondent à toutes les exigences de la SEC pour être cotés en bourse, mais ils sont toujours un FPI. Les avantages de ces derniers sont qu'ils sont très liquides (une caractéristique rare dans l'immobilier). L'inconvénient est qu'ils ont des frais plus élevés et ont très probablement des rendements inférieurs en raison de la réglementation de la SEC.

Il s'agit de la forme de FPI la plus populaire et la moins risquée.

FPI privées

Les FPI privées ne sont pas cotées en bourse. Ils n'ont pas non plus besoin de répondre aux exigences contraignantes de la SEC. En théorie, les rendements peuvent être beaucoup plus élevés en raison des charges réglementaires réduites. Mais il y a beaucoup de mauvaises FPI privées avec des frais énormes.

Le manque de liquidités peut également rendre très difficile pour de nombreux investisseurs de retirer leur argent d'une FPI privée.

FPI publique non cotée

Ces FPI répondent aux mêmes exigences réglementaires que leurs frères cotés en bourse. Mais ils ne sont pas négociés en bourse.

Les investisseurs ont plus confiance en eux car ils doivent faire face à un fardeau réglementaire et de divulgation plus élevé, mais ils sont également coincés avec un investissement non liquide.

Mais l'avantage est qu'ils peuvent être moins volatils puisque la valeur n'est en aucun cas liée au marché boursier au sens large.

Avis de non-responsabilité sur les FPI

La FINRA a un assez gros avertissement sur les FPI privées et non cotées et je dois m'assurer que tous les lecteurs en sont conscients. Les FPI non négociées comportent des risques importants car elles sont illiquides, ont souvent beaucoup de frais enfouis dans leurs programmes d'études de plus de 150 pages et sont des investissements très compliqués pour les investisseurs normaux.

Cependant, le plus gros inconvénient des FPI non négociées est qu'elles n'ont pas de période de vente spécifiée comme le font la plupart des syndications. Une fois que l'argent est dedans, vous ne savez pas quand vous le récupérerez.

Par conséquent, assurez-vous de comprendre dans quoi vous vous engagez avant d'acheter une FPI.

Si vous cherchez à vous plonger dans le pool d'investissement eREIT, pensez à essayer Fundrise.

La plateforme de financement participatif vous permet d'investir dans l'immobilier commercial. Vous pouvez commencer avec aussi peu que 500 $ à la fois et choisir les projets qui reçoivent vos fonds.

Ils proposent actuellement des options eREIT et eFunds, qui sont similaires à un REIT mais proposées sous le nouveau règlement A+. Et les investissements sont disponibles pour les investisseurs accrédités et non accrédités et sont à la fois peu coûteux et fiscalement avantageux.

Ces fonds d'investissement acquièrent et gèrent de nombreux biens immobiliers individuels. Et cela signifie une large diversification pour les investisseurs.

La stratégie de Fundrise est axée sur l'achat d'investissements pour un coût inférieur au coût de remplacement et en les améliorant grâce à une gestion pratique et à des partenariats avec des opérateurs locaux.

Liquidité

Avec Collecte de fonds, vous pouvez également demander le rachat de vos actions sur une base trimestrielle. Mais selon combien de temps vous possédez l'investissement, vous devrez peut-être payer des frais pour un retrait anticipé.

Fundrise offre cependant une garantie de remboursement de 90 jours. Ainsi, si vous décidez d'effectuer un retrait dans les 90 jours suivant l'ouverture de votre compte, vous pouvez le faire sans pénalité.

Forfaits et fonctionnalités

Avec Fundrise, vous pouvez investir aussi peu que 500 $ avec l'un de leurs Portefeuilles de démarrage. Ou, si vous avez au moins 1 000 $ à investir, vous pouvez choisir l'un de leurs Plans de base, qui offrent plus d'options et un potentiel de croissance à long terme.

Une autre grande chose à propos Collecte de fonds est que vous pouvez réinvestir vos dividendes avec leur programme DRIP (Dividend Reinvestment Program). Cela pourrait conduire à une croissance beaucoup plus aggravée au fil du temps.

Satisfaction du client

Les gens semblent aimer investir dans Collecte de fonds. Ils ont une note A + avec les Better Business Bureaus et ont également des notes élevées sur Google et Trustpilot.

Si vous n'êtes pas un investisseur accrédité mais que vous souhaitez vous lancer dans le financement participatif immobilier, vous voudrez peut-être donner Collecte de fonds un essai. Lisez notre critique complète de Fundrise ici.

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La ligne de fond

En conclusion, ce qui est merveilleux avec l'immobilier, c'est qu'il existe d'innombrables façons d'y investir. Mais je ne peux pas parler de tout dans un seul article.

Sans ouvrir un navigateur, je peux penser à une demi-douzaine de façons géniales d'investir sans être un investisseur que je n'ai même pas mentionné – billets hypothécaires, privilèges fiscaux, billets non productifs, prêts wrap-around, et Suite.

Le fait est de ne pas vous laisser piéger par la pensée 2D dans un monde 3D. Indépendamment de votre tolérance au risque, de votre style d'investissement ou de vos liquidités disponibles, il existe un certain type d'investissement immobilier qui peut fonctionner pour vous. Trouvez le type de bien immobilier qui vous convient et poursuivez-le.

Vous investissez dans l'immobilier? Dites-nous votre méthode préférée dans les commentaires !