Min kone og jeg tog på ferie til Disney World for et par år siden. Familien havde det sjovt, og jeg var personligt glad for at komme væk fra forretningen. Vi boede på mine forældres Orange Lake Resort timeshare, som ligger lige uden for parken.
Selvom de har ejet timesharen i mere end 10 år, var det første gang, jeg var der. Selve feriestedet er meget rart, har alle bekvemmeligheder og har en fantastisk beliggenhed. Jeg har dog altid syntes, at mine forældres køb var en dårlig beslutning. De betalte jo $ 10.000 for det, og i dag er vedligeholdelsen $ 750 om året.
Mit spørgsmål er: Ville det ikke være billigere bare at bo på et hotel eller leje en enhed på feriestedet i den uge? Svaret er desværre ja.
Sådan fungerer timedele
Timeshare er ferieplaner, der har eksisteret i USA siden 1969. I dag er det en industri på 9,2 milliarder dollar ifølge American Resort Development Association (ARDA). Det er faktisk ret stort i forhold til musikindustrien på næsten $ 8 milliarder eller Major League Baseball's $ 9 milliarder i årlige indtægter. I 2016 var der 1.558 timeshare -feriesteder bare i USA, med et gennemsnit på 132 enheder pr. Feriested.
En timeshare giver dig delvis ejerskab i en ferieejendom. Du kan endda tænke på det som at eje aktier i lagerudlejningen. Du betaler en forudgående pris for at købe din enhed og derefter et årligt vedligeholdelsesgebyr. Dette giver dig adgang til ejendommen i et bestemt tidsrum, som normalt er det samme tidsrum hvert år. Når du ikke bruger timeshare, er andre med lignende interesser.
Den gennemsnitlige salgspris for en uges timeshare i dag er cirka $ 20.940 med et gennemsnitligt årligt vedligeholdelsesgebyr på $ 880, ifølge ARDA. De fleste timeshare -aftaler er ubegrænsede kontrakter, hvilket betyder, at du er forpligtet til at betale vedligeholdelsesgebyret på ubestemt tid, hvilket er en stor økonomisk forpligtelse.
Hvis du vil bruge din enhed i løbet af en anden uge, skal du "bank" din uge og bytte den til et andet tidspunkt eller sted. I salgshøjden (jeg havde den ulykke at deltage i en), nævnte feriestedet, at det ikke længere laver ugebaserede timeshares. Det er nu et pointbaseret system. Du får X antal point om året, når du køber en enhed og kan derefter bruge den, som du vil.
Punkterne kan bruges til mange andre ting: at købe flybillet, gå til et andet sted eller opgradere til en større enhed. Pokker, det er ligesom flyselskabs miles og kreditkortpoint. Du kan bruge dine point i butikker som Best Buy og Bed Bath & Beyond. Fantastisk - jeg kan købe det toilet sædebetræk i stedet for at tage på ferie. Jeg er sikker på, at du, ligesom med kreditkortpoint, får en fair udveksling af point til dollars.
Som om du ikke kan fortælle det, er jeg sarkastisk.
Jeg kørte ikke tallene, men jeg er sikker på, at konverteringsraterne er forfærdelige. Så i sidste ende gør de endda en enkelt uge i en timeshare meget mere abstrakt at eje end et hårdt aktiv. Højtrykssalgsmanden, husk mig igen, hvad er formålet med at eje en timeshare?
Den manglende investeringskomponent
Det er blevet sagt i poker, at hvis du ikke kan se patsy, er det dig. Dette gælder for køb af timeshare. Dem, der drager fordel af transaktionen, er sælgeren og ejerne af feriestedet. Du sidder desværre fast med et lille udsnit af en enhed, der har ringe eller ingen videresalgsværdi.
Her er problemerne med at eje en timeshare:
- Der er en kæmpe stor videresalgsmarked. Ofte kan du hente enheder for mindre end halvdelen af det, der oprindeligt blev betalt.
- Ligesom en bil forringes en timeshare, når du først ”kører den af partiet” (tager ejerskab).
- Det er sjældent, at en timeshare stiger i værdi. Forvent faktisk at det mister værdi, da de samlede omkostninger ved dit ejerskab blev markeret til at dække salgspræsentationer, incitamenter og giveaways.
- Timeshare sælges normalt til dig, når du er på ferie, og dit forsvar er nede.
- De fleste har høje årlige vedligeholdelsesgebyrer. I mine forældres tilfælde stiger deres gebyrer hvert år, hurtigere end inflationen. For det beløb, du betaler i vedligeholdelsesgebyrer alene (glem den første "investering"), kan du bo på et hotel i anstændig kvalitet i en uge.
På trods af disse ulemper fortsætter branchen med at tiltrække nye ejere. I 2015 var 46% af timesharesalget til nye ejere, hvilket vendte en tidligere tendens med stigende afhængighed af eksisterende ejere. Hvis du virkelig vil ind investering i fast ejendom, klik her for at læse vores guide. Du kan også starte med følgende crowdfunding -udbydere:
| Højdepunkter |  |
 |
 |
| Bedømmelse | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Minimum investering | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Kontogebyrer | 1 år | Kapitalandele: 0,5-1,5% årligt plus 10% af alt overskud ved exit | 1-1,25%/år aktivforvaltningsgebyr |
| Privat REIT | |||
TilmeldeLæs anmeldelse
|
Tilmelde Læs anmeldelse |
Tilmelde Læs anmeldelse |
Timeshare genererer ikke indkomst
I teorien har du, når du køber en timeshare, en brøkandel i ejendommen, lejemålet ligger på. Men det er vigtigt at forstå, at dette ikke giver dig alle de fordele ejer fast ejendom normalt har.
Til at begynde med har du en interesse i den samme enhed som andre mennesker, der deltager i timesharen. Din interesse er derfor ikke selvstændigt ejerskab. Du er ikke fri til at gøre med enheden, som du vil.
For eksempel er der strenge grænser for den tid, hvor du har fysisk belægning af enheden. I modsætning til et ægte sommerhus kan du ikke leje det ud i løbet af året, når du ikke beboer det til personligt brug.
Vi kan tænke på en timeshare som at have en delvis ejerandel i en enkelt ferieejendom eller enhed. Det ligner ikke noget ejer en feriebolig direkte, med de fordele, der følger af at have det.
Ifølge ARDA har timesharejere en tendens til at være yngre og mere etnisk mangfoldige end da industrien startede og målrettede en ældre skare. Medianalderen for de seneste købere er 39, og 34% af ejerne er enten asiatisk-amerikanske eller afroamerikanske. Næsten to tredjedele har universitetsuddannelser. Deres medianindkomst er $ 81.311.
Imidlertid forekommer det mig, at timeshare -markedet retter sig mod de økonomisk uerfarne. Desværre har timeshare en tendens til at blive ferieejendomme for folk, der ikke har råd til ferieejendomme. Salgsmaterialerne får mere til at fremstå om bling og "at leve det gode liv" end om investeringsafkastet. Det er fordi der er ingen vej tilbage.
Hvis du bruger penge til fremtiden, bør det betragtes som en investering. Hvis det ikke genererer indkomst, er det en udgift - ren og enkel. Du kan få nydelse ud af det, men det er stadig ikke en investering. Klik her for at lære hvordan man investerer
Timeshares er ikke meget flydende
Det er normalt først, efter at du har købt en timeshare, at du er klar over, at der er flere, der ønsker at sælge dem end at købe dem. Sandsynligheden for at inddrive din oprindelige investering er meget lav - for ikke at sige noget om at inddrive mange års vedligeholdelsesgebyrer.
Der er websteder, som timesharejere kan bruge til at forsøge at sælge deres ejendom, f.eks. RedWeek, men de opkræve et noteringsgebyr og et årligt medlemsgebyr for at bruge webstedet - og der er ingen garanti for, at timeshare vil sælge.
Og der er en betydelig svindel i videresalgsbranchen. Svindlere byder timesharejere ved at love at sælge ejendommen for dig - mod et gebyr på forhånd - og når du betaler gebyret, hører du aldrig fra dem igen.
Hvis du er i stand til at sælge timeshare (og det er aldrig sikkert), får du sandsynligvis kun en brøkdel af, hvad du har betalt for det. Der er to grundlæggende problemer, når det kommer til at sælge dem:
- Flere bliver bygget/tilbudt hele tiden, oversvømmer markedet og
- Eksisterende ejere sælger dem for at komme ud af gælden, eller når de indser, at det ikke er den aftale, de troede, det var, da de købte den.
Hvis du stadig synes, at det er en god idé at købe en timeshare, og du vil undgå at betale mere, end du nogensinde vil sælge den for, skal du købe en på det sekundære marked. Der er mange websteder, hvor du kan købe en brugt timeshare.
Timeshare -virksomheder ved, at du sandsynligvis kan finde billigere muligheder fra eksisterende købere på websteder som Timeshare Users Group og RedWeek. Så virksomhederne tilbyder normalt lukningsincitamenter og andre frynsegoder. Men disse frynsegoder inddriver normalt ikke de penge, du ville spare ved at købe fra en eksisterende ejer.
Det bedre alternativ til en timeshare
Efter min mening er det bedre at bo på et lokalt hotel end at købe sig til en timeshare. Tag mine forældres timeshare som et eksempel. De betalte $ 10.000 for det første køb, og hvis du tilføjer vedligeholdelsesgebyret på $ 750 pr. År over en 10-årig tidsramme, er der en samlet investering på $ 17.500 i denne timeshare.
I løbet af de sidste 10 år har deres timeshare givet et ophold på en uge hvert år - syv dage og seks nætter - i alt 60 nætter, som i gennemsnit er $ 291 pr. nat for at holde ferie i den samme enhed hver år. Hvis du skulle leje et hotelværelse i anstændig kvalitet til omkring $ 175 pr. Nat, ville den samlede pris, der blev betalt for timeshare, købe dig 100 overnatninger i hotelophold. Ikke alene koster det mindre per nat at bo på et hotel, men du vil også kunne tilføje variation til din ferie ved at bo på hoteller beliggende på forskellige destinationer.
Og du vil også være i stand til at drage fordel af hyppige brugerbelønningsprogrammer og andre rabatpriser, der tilbydes af hotellerne.
Besøg |
Chancerne er, at der er nemme måder, du kan få meget mere end 100 overnatninger på hotelophold.
Bedst af alt, ville du ikke have sænket kapital i timesharen, og pengene til at betale for timesharen kunne investeres for at tjene et afkast på din investering. Med et konservativt afkast på 5% årligt (begyndende med $ 10.000 og tilføjelse af $ 750 om året), ville du sidde på mere end $ 26.000 lige nu. Det er en meget bedre aftale, hvor jeg sidder.